Abschreibung Spanien

Abschreibung bedeutet die Erfassung und Verrechnung von Wertminderungen bei Vermögensgegenständen. Durch Abschreibungen lassen sich Gewinn und damit Steuern effektiv mindern. Die Vermietung einer Immobilie bspw. führt zu Einkünften, die im Rahmen einer Steuererklärung angegeben werden müssen. Dabei können von den erzielten Einkünften bestimmte Ausgaben steuermindernd in Abzug gebracht werden, so zB. Finanzierungskosten, Instandhaltungs- und Reparaturkosten, nichtstaatliche Steuern, Versicherungsprämien, Dienstleistungen und eben auch die Abschreibung der Immobilie. Dieser Abzug führt zu Steuervorteilen in Höhe des individuellen Grenzsteuersatzes des Steuerpflichtigen bei unbeschränkt Steuerpflichtigen, bei beschränkt Steuerpflichtigen in der Höhe der Steuerquote. Die Abschreibung erfolgt auf die Weise, dass Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer Baumaßnahme über lange Jahre verteilt steuerlich abgesetzt werden können. Der jährlich abziehbare Prozentsatz der Anschaffungs- oder Herstellungskosten heißt Abschreibung (oder Absetzung für Abnutzung (AfA). Der Beitrag Abschreibung Spanien erläutert die dortigen Voraussetzungen und Abschreibungssätze.

Voraussetzungen Abschreibung Spanien

Ebenso wie in Deutschland sind  in Spanien Anschaffungskosten zum Zwecke der Abschreibung (amortización) auf den Grund und Boden einerseits wie auf die Bebauung andererseits aufzuteilen, da auf den Grund und Boden entfallende Aufwendungen nicht abgeschrieben werden dürfen.

Abschreibungen sind nur für vermietete oder betrieblich genutzte Immobilien erlaubt. D.h., in Fällen, in denen ein Teil einer Immobilie auch zu eigenen Wohnzwecken genutzt oder bspw. einem Angehörigen unentgeltlich überlassen wird, müssen auch in diesen Fällen Anschaffungs- oder Herstellungskosten auf die unterschiedlich genutzten Flächen aufgeteilt werden.

Aufzuteilen ist ebenso in Beträge für Immobilien selbst und in die darin befindlichen Einrichtungsgegenstände und Ausstattungen, die ebenso, allerdings nach anderen Regeln abzuschreiben sind.

Und schließlich muss eine zeitliche Aufteilung in private Nutzung und Vermietung erfolgen, wenn eine Ferienimmobilie während eines Teils des Jahrs vermietet und eines anderen Teils des Jahres selbst genutzt wird.

Der jährlich abzuschreibende Betrag muss der effektiven Abnutzung (“depreciación”) entsprechen. Dabei bestimmt bei nicht gwerblicher Vermietung das Einkommenssteuergesetz (LIRPF), dass die Abschreibung dieser “Effektivitäts”-Anforderung entspricht, wenn sie 3 % des höheren der folgenden Werte nicht übersteigt: des Anschaffungswerts oder des Katasterwerts, wobei der Wert des Grundstücks (der nicht abgeschrieben wird) in jedem Fall nicht berücksichtigt wird.

Wenn der Wert des Grundstücks nicht bekannt ist, wird er berechnet, indem die gezahlten Anschaffungskosten anteilig auf die Katasterwerte des Grundstücks und des Gebäudes in jedem Jahr umgelegt werden.

Desweiteren existieren Abschreibungen in speziellen Fällen (amortizaciones especiales), wie z.B. nach Erwerb von Nießbrauchsrechten an einer Immobilie.

Abschreibung nicht/ gewerbliche Vermietung

Um Mieteinkünfte in Spanien als Einkünfte aus wirtschaftlichen Tätigkeiten einzustufen ist gemäß Artikel 27 Abs. 2 des Gesetzes 35/2006 vom 28. November über die Einkommenssteuer für natürliche Personen (Ley 35/2006, de 28 de noviembre, im Folgenden LIRPF) und der Teiländerung der Gesetze über die Körperschaftssteuer, die Einkommenssteuer für beschränkt Steuerpflichtige und der Vermögenssteuer Voraussetzung, dass zu diesem Zweck ein Arbeitnehmer mit Vollzeitarbeitsvertrag angestellt ist.
Anderenfalls stellen die Einkünfte aus Vermietung Einkünfte aus Immobilienkapital dar. Die Abzugsfähigkeit von Ausgaben bestimmt sich in diesem Fall gemäß Artikel 23 Abs. 1 LIRPF und Artikel 13 der Ausführungsverordnung (Königlicher Erlass 439/2007 vom 30. März (BOE vom 31. März), artículo 13 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del día 31), im Folgenden RIRPF).

In Ausführung von Artikel 23 des LIRPF werden in den Artikeln 13 und 14 der Einkommenssteuerverordnung (Reglamento del Impuesto ), die durch das Königliche Dekret 439/2007 vom 30. März (BOE vom 31. März) verabschiedet wurde, die abzugsfähigen Kosten (“gastos deducibles”) für Einkünfte aus Immobilienkapital (“rendimientos del capital inmobiliario”) festgelegt:

“(1) Zur Ermittlung des Nettoeinkommens sind vom Gesamteinkommen die folgenden Aufwendungen abzuziehen:

(a) Alle zur Erzielung der Einkünfte erforderlichen Ausgaben.

(…)

b) Beträge für die Abschreibung Spanien“.

In Bezug auf die Abschreibungskosten sieht Artikel 14 Folgendes vor:

“(1) Bei der Ermittlung des Nettoertrags des Immobilienkapitals gelten Beträge, die für die Abschreibung der Immobilie und der anderen mit ihr übertragenen Wirtschaftsgüter aufgewendet werden, als abzugsfähige Aufwendungen, sofern sie ihrer effektiven Abnutzung entsprechen.

(2) Die Abschreibung erfüllt dieses Erfordernis der Effektivität:

  1. a) Im Falle von Immobilien: wenn, wie oben ausgeführt, sie in jedem Jahr das Ergebnis der Anwendung von 3 % auf den höheren der folgenden Werte nicht übersteigen: die gezahlten Anschaffungskosten oder den Katasterwert, wobei der Wert des Grundstücks nicht in die Berechnung einbezogen wird.
    Ist der Wert des Grundstücks nicht bekannt, so wird er berechnet, indem die gezahlten Anschaffungskosten anteilig auf die Katasterwerte des Grundstücks und des Bauwerks für jedes Jahr umgelegt werden.
    b) bei beweglichen Wirtschaftsgütern, die voraussichtlich länger als ein Jahr genutzt werden und zusammen mit der Immobilie übertragen werden: wenn sie in jedem Jahr das Ergebnis der Anwendung der nach der vereinfachten Abschreibungstabelle gemäß Artikel 30 Abs. 1 dieser Verordnung ermittelten Abschreibungskoeffizienten auf die gezahlten Anschaffungskosten nicht überschreiten.

(…).”

Daher erfolgt die Absetzbarkeit von Möbeln und anderen Einrichtungsgegenständen durch Abschreibung gemäß der durch die Verordnung vom 27. März 1998 genehmigten vereinfachten Abschreibungstabelle, die einen maximalen linearen Koeffizienten von 10 % und einen maximalen Zeitraum von 20 Jahren ab dem Zeitpunkt der Anschaffung vorsieht, der auf die jeweiligen Anschaffungskosten anzuwenden ist.

Im Falle, in dem also keine wirtschaftliche Tätigkeit ausgeübt wird, können damit zusammen mit der Wohnung erworbene und vermietete Einrichtungsgegenstände nicht beschleunigt oder frei, sondern nur linear abgeschrieben werden (verbindliche Anfrage Generaldirektion für Steuern – Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V0699-21 de 23 de Marzo de 2021).

Die Bemessungsgrundlage des sodann errechneten positiven Nettoertrags wird bei nicht gewerblicher Vermietung schließlich um 60 Prozent gekürzt. Diese Ermäßigung gilt nur für positive Nettoerträge, die vom Steuerpflichtigen in einer Selbstveranlagung vor der Einleitung eines diesbezüglichen Datenüberprüfungs-, eingeschränkten Überprüfungs- oder Prüfungsverfahrens seitens des spanischen Finanzamts, berechnet und eingezahlt wurde.

Gemäß Änderung des Artikel 23 Absatz 2 des LIRPF durch das Gesetz 11/2021 vom 9. Juli über Maßnahmen zur Verhinderung und Bekämpfung von Steuerbetrug ist die Ermäßigung in keinem Fall auf den Teil des positiven Nettoertrags anwendbar, der sich aus Einkünften ergibt, die in der Selbstveranlagung des Steuerpflichtigen nicht berücksichtigt wurden, oder aus zu Unrecht abgezogenen Ausgaben, die in einem der im vorigen Absatz genannten Verfahren berichtigt werden, auch wenn diese Umstände vom Steuerpflichtigen während der Bearbeitung des Verfahrens erklärt oder akzeptiert wurden.

Gewerbliche Vermietung

Für die gemäß oben genannten Voraussetzungen sogenannte wirtschaftliche Tätigkeit („actividad económica“) erfolgt die Berechnung des Nettoertrags gemäß Artikel 28.1 des LIRPF nach den Regeln des Gesetzes 27/2014 vom 27. November über die Körperschaftssteuer (Ley de Impuesto de Sociedades, LIS).

Speziell für die Abzugsfähigkeit der Abschreibung legt Artikel 12 des LIS in umfangreicher Fassung die Methoden und Prozentsätze sowie die Anzahl der Jahre fest, die zur Bestimmung der abzugsfähigen Abschreibung der Abschreibungsgegenstände anzuwenden sind.

Berechnung Abschreibung Spanien

Der abzugsfähige Abschreibungsaufwand ergibt sich bei nicht gewerblicher Vermietung aus der Anwendung des Prozentsatzes von 3 % auf den höheren zweier Werte, nämlich der gezahlten Anschaffungskosten oder den Katasterwert, ohne Berücksichtigung des Grundstückswerts.

Bei entgeltlich erworbenen Immobilien bestehen die Anschaffungskosten aus dem Kaufpreis einschließlich der mit dem Erwerb verbundenen Kosten und Steuern (Notar, Eintragung im Grundbuchamt, usw.).

Bei unentgeltlich erworbenen Immobilien, also durch Erbschaft oder Schenkung, ging die spanische Finanzverwaltung bislang davon aus, dass die gezahlten Anschaffungskosten lediglich aus den Kosten und Steuern bestanden, die mit dem Erwerb verbunden waren. Das heißt, der in der Erbschafts- oder Schenkungsurkunde angegebene Immobilienwert als solcher sollte keine Berücksichtigung finden, die 3 %ige Abschreibung auf den Katasterwert der Aufbauten (ohne den Wert des Grundstücks) angewandt werden, da dieser in der Regel höher ist als der tatsächlich gezahlte Betrag, d. h. die Notar- und sonstigen damit verbundenen Kosten. Dies führte im Vergleich zu einer identischen, entgeltlich erworbenen Immobilie zu einer geringeren Abschreibung, mithin zu höheren, steuerbaren Erträgen.

Diese Auslegung des spanischen Finanzamts bei unentgeltlichen Übertragungen wurde nun mit Urteil des spanischen Obersten Gerichtshofs (Tribunal Supremo) vom 15. September 2021 als rechtswidrig beschieden. Der Oberste Gerichtshof hat bestimmt, wie die Abschreibung in diesem Fall zu berechnen ist.

Die “gezahlten Anschaffungskosten” gelten demgemäß sowohl für den entgeltlichen als auch für den unentgeltlichen Erwerb und müssen in beiden Fällen den Wert des Vermögensgegenstandes selbst umfassen, dessen Bestimmung jeweils von den Merkmalen der Erwerbsform selbst abhängt, beim entgeltlichen Erwerb den tatsächlichen Wert des Vermögensgegenstandes und beim unentgeltlichen Erwerb den tatsächlichen Wert, der nach den Erbschafts- und Schenkungssteuerregeln ermittelt wird, d.h. den in der Schenkungs- oder Erwerbsurkunde angegebenen oder den von der Verwaltung überprüften Wert.

Mithin sind ab September 2021 sowohl entgeltlichem als auch bei unentgeltlichem Erwerb die gezahlten Anschaffungskosten für die Ermittlung der Abschreibungsgrundlage gemäß den in der jeweiligen Urkunde angegebenen Werten und die bei dem Kauf-, Erbschafts- oder Schenkungsvorgang entstandenen Kosten zu berücksichtigen.

Berechnungsbeispiel

Ausgehend von einer Erbschaft einer Immobilie mit einem (zum Zwecke der Berechnung und der leichteren Kalkulation anderer Beträge durch Multiplikation) angenommenen Wert in der notariellen Erbschaftsannahmeerklärung von 100.000,- Euro und Erwerbsnebenkosten und Steuern von 2.000,- Euro.

Der Katasterwert der Immobilie beträgt gemäß Grundsteuerbescheid 80.000,- Euro.

Der prozentuale Anteil des Grundstückswerts am Gesamtwert der Immobilie beträgt 25 %, so dass der Wert der Urkunde ohne Grundstück 75.000,- Euro (100.000 x (1-0,25)) und der Katasterwert ohne Grundstück 60.000,- Euro (80.000 x (1-0,25)) beträgt. Die mit dem Erwerb verbundenen Kosten und Steuern sind ebenfalls nur für den Teil zu berücksichtigen, der nicht dem Grundstück entspricht, d.h. in Höhe von 1.500,- Euro (2.000 x (1-0,25)).

Abschreibung Spanien gemäß Finanzamt bislang:

Anschaffungskosten: 1.500 Euro (2.000 x (1-0,25)).

Katasterwert: 60.000 Euro (80.000 x (1-0,25))

Katasterwert > Bezahlte Anschaffungskosten

Abschreibungsbasis = 60.000

Jährliche Abschreibung = 1.800 Euro (60.000 x 0,03)

Abschreibung gemäß Urteil des Obersten Gerichtshofs:

Anschaffungskosten: 75.000 Euro (100.000 x (1-0,25)).

Katasterwert: 60.000 Euro (80.000 x (1-0,25)).

Katasterwert < Bezahlte Anschaffungskosten

Abschreibungsbasis = 75.000

Jährliche Abschreibung = 2.250 Euro (75.000 x 0,03)

Die Differenz beträgt mithin 450,00 Euro. Wenn auch dieser Betrag nicht hoch ist, so ist zum einen zu bedenken, dass dieser sich bei hochpreisigeren Immobilien entsprechend vervielfältigt, zum anderen er mit einer langen Anzahl von Jahren zu multiplizieren ist.

Generell sollte der Steuerpflichtige nicht versäumen die Abschreibung als Werbungskosten zu berücksichtigen. Denn auch wenn keine Abschreibung vorgenommen wird, wird das spanische Finanzamt den Anschaffungswert bei Veräußerung mindern.

Das Unterlassen der Anwendung der jährlichen Abschreibung führt also nicht nur zu höheren Nettomieteinnahmen und höheren Einkommensteuerzahlung in jedem Jahr. Auch die Höhe des Veräußerungsgewinns würde höher ausfallen (oder ggf. die Höhe des Vermögensverlusts verringert). Denn die Finanzbehörden ziehen beim Verkauf der vermieteten Immobilie die kumulierte Abschreibung vom Anschaffungswert der Immobilie ab. Gemäß dem spanischen Einkommensteuergesetz ist der Anschaffungswert um den Betrag der abzugsfähigen Abschreibung zu mindern, “wobei in jedem Fall die Mindestabschreibung zu berücksichtigen ist, unabhängig davon, ob sie tatsächlich als Aufwand betrachtet wird”.

©2021 Verfasser Abschreibung Spanien: F. Müller, Rechtsanwalt und Abogado (Rechtsanwalt Spanien), Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Fachanwalt für Steuerrecht