Baurecht Spanien

Ebenso wie in Deutschland unterscheidet die spanische Baurechtsordnung zwischen privatem Baurecht, also der Rechtsordnung zwischen den an einer Baumaßnahme Beteiligten und dem Bauvertragsrecht einerseits, sowie dem öffentlichen Baurecht andererseits, als ein Teilgebiet des Verwaltungsrechts, welches das Bauplanungsrecht und das Bauordnungsrecht regelt. Die Bearbeitung Baurecht Spanien soll einen Einblick in die wesentlichen Begrifflichkeiten und Normierungen gewähren.

Baurecht Spanien – Regelungen

Das Städtebaurecht (Derecho urbanístico) als Teil des Verwaltungsrechts umfasst die Gesamtheit der Rechtsvorschriften welche die Stadtplanung, die Raumordnung und die Bodennutzung regeln und damit die spezifischen Befugnisse und Pflichten eines Grundstückseigentümers festlegen. Es umfasst die Gesamtheit der Vorschriften, die die Prozesse der Raumplanung und der physischen Umwandlung durch Urbanisierung und Bau regeln. Es regelt also ganz klare öffentliche Befugnisse, wie das Recht, ein Gebiet als Ganzes zu organisieren, die Urbanisierungsprozesse und die Überwachung der daraus resultierenden Gebäude, d. h. die Kontrolle des Rechts der Grundeigentümer, ihr Land durch den Bau von Gebäuden für Wohn-, Industrie- oder andere erlaubte Zwecke umzugestalten.

Das spanische Baurecht (Derecho de la construcción) im engeren Sinne hat zum Ziel die Regelung von Bauverfahren und allen damit verbundenen Vorgängen, beinhaltend sowohl die Planungs- und Vorprüfungsphase als auch die Folgen der Bauarbeiten nach ihrer Fertigstellung oder Ausführung.

Zum Baurecht im weiteren Sinne gehören auch einige steuerliche Aspekte, die sich aus dem Bau oder im Zusammenhang mit dem Gebäude ergeben, wie die Mehrwertsteuer (IVA) und die Grunderwerbsteuer, die je nach Fall auf die Übertragung von Gebäuden oder Bauwerken oder Teilen davon erhoben wird.

Auch dem Baurecht zugehörig finden sich einige vertragsrechtliche Fragen im Zusammenhang mit der Regelung bestimmter, für diesen Bereich spezifischer Verträge, wie z. B. der Werk- oder Bauvertrag, durch den eine der Vertragsparteien zur Ausführung eines Bauwerks und die andere zur Zahlung eines Preises für diese Leistung verpflichtet wird.

Baurecht Spanien – Recht am Bau

Baubeteiligte im Baurecht Spanien

Von besonderer Bedeutung in der Gesetzgebung zum spanischen Baurecht sind die so genannten “Agentes de la edificación”, also die Baubeteiligten und deren Haftung, die nach Artikel 8 des Gesetzes 38/1999 vom 5. November 1999 über die Bauordnung (Ley de Ordenación de la Edificación, im Folgenden “LOE”) “alle am Bau beteiligten natürlichen oder juristischen Personen” sind. Ansprüche, die sich aus Bauschäden ergeben können, machen insoweit einen ziemlich wichtigen Teil dieses Rechtsgebiets aus.

Baubeteiligte und ihre Aufgaben

Das LOE definiert jeden am Bau Beteiligten sowie dessen Pflichten im Einzelnen sowie ihre Verantwortung für Baumängel und insbesondere für die Sachschäden, die durch Fehler oder Mängel am Gebäude verursacht werden.

Projektträger oder Bauträger (Promotor):

Dieser wird in Artikel 9.1 des LOE definiert als “jede natürliche oder juristische, öffentliche oder private Person, die einzeln oder gemeinsam mit eigenen oder fremden Mitteln die Bauarbeiten für sich selbst oder zum Zwecke der späteren Veräußerung, Lieferung oder Übertragung an Dritte unter irgendeinem Titel entscheidet, fördert, plant und finanziert”.
Die Definition des Begriffs “Bauträger” ist weit gefasst, da das Gesetz beabsichtigt, die verschiedenen Arten von Bauträgeraktivitäten und Bauträgerunternehmen einzubeziehen, ebenso wie diejenigen, die sich der Entwicklung von Wohnraum widmen, auch wenn sie nicht als Bauträger bezeichnet werden.

In diesem Sinne umfasst die Definition des Bauträgers nicht nur die natürliche oder juristische Person, die das Projekt unmittelbar fördert, die Mittel zu seiner Finanzierung bereitstellt und die Arbeiten an einen Bauunternehmer vergibt, sondern auch Personen, welche die Arbeiten nicht an andere vergeben. Darüber hinaus und angesichts der weiten Definition ist weder ein professioneller Charakter noch eine Gewinnerzielungsabsicht erforderlich, um als Bauträger zu gelten, d.h. es ist nicht erforderlich, dass das Projekt zum Verkauf an Dritte bestimmt ist.
Somit gelten z.B. auch Wohnungsbaugenossenschaften, die für den Bau von Gebäuden gegründet wurden, die für die Nutzung durch die Mitglieder der Genossenschaft bestimmt sind, als Bauträger.

Die Pflichten des Bauträgers betrifft sind durch das LOE zum Zwecke eines umfassenden Schutzes der Erwerber der Wohnungen oder Gebäude, die aus dem vom Bauträger geförderten Bau hervorgehen, recht umfassend geregelt.

Zu den verschiedenen Pflichten des Projektträgers, die das Gesetz vorsieht, gehört es, Inhaber eines Rechtstitels zu sein, das zur Bebauung des Geländes berechtigt oder es ermöglicht, sowie die erforderlichen Lizenzen und Verwaltungsgenehmigungen zu verwalten und einzuholen.

Projektplaner (Proyectista)

In Artikel 10.1 des LOE wird der Planer als derjenige definiert, der im Auftrag des Bauträgers und unter Einhaltung der entsprechenden technischen und städtebaulichen Vorschriften das Projekt ausarbeitet”.

Wie aus Artikel 10 des LOE hervorgeht, lässt das Gesetz jedoch einen weiter gefassten Begriff zu, der nicht nur denjenigen umfasst, der das Projekt entwirft, sondern auch diejenigen, die das Projekt ergänzen oder einen Teil davon entwerfen.

Es ist zu beachten, dass im Gegensatz zu den Projektträgern akademische und berufliche Qualifikationen erforderlich sind, um Projektentwickler zu sein, so dass Architekten, technische Architekten, Ingenieure oder technische Ingenieure Projektentwickler sein können, und es ist zu beachten, dass, wenn das Projekt von einer juristischen Person durchgeführt wird, ein Techniker mit den entsprechenden beruflichen Qualifikationen als Projektverfasser benannt werden muss.

Der Planer ist unter anderem verpflichtet, das Projekt für das Bauwerk unter Einhaltung der geltenden Vorschriften und der Bestimmungen des Vertrags mit dem Projektträger zu erstellen.

Bauunternehmer (Constructor)

Unter dem Bauunternehmer ist der Unternehmer zu verstehen, der die Verpflichtung übernimmt, die Arbeiten auf Basis des Vertrags mit dem Bauherrn und des technischen Projekts auszuführen. Er kann die Verpflichtung zur Ausführung mit eigenen und fremden menschlichen und materiellen Ressourcen übernehmen.

Artikel 11 des LOE legt die Pflichten des Bauunternehmers fest, von denen in erster Linie die Ausführung der dem Projekt unterliegenden Arbeiten, die geltende Gesetzgebung und die Anweisungen des Projektleiters und des Leiters der Projektausführung hervorzuheben sind.

Zu den Pflichten des Bauunternehmers gehören auch der Besitz einer beruflichen Qualifikation oder Ausbildung, die ihn zur Ausübung der Tätigkeit eines Bauunternehmers befähigt, und die Vergabe von Unteraufträgen für die Ausführung bestimmter Teile oder Anlagen des Bauwerks unter Berücksichtigung der im Vertrag festgelegten Grenzen.

Bauleiter (Director de obra)

Der Bauleiter ist derjenige, der die technischen, ästhetischen, städtebaulichen und ökologischen Aspekte des Projekts in Übereinstimmung mit dem Projekt, der Baugenehmigung und anderen erforderlichen Genehmigungen sowie dem Vertrag leitet.

Das Gesetz lässt die Möglichkeit zu, dass andere Techniker die Entwicklung der Arbeiten von Teilprojekten leiten, jedoch immer unter der Koordination des Leiters des Gesamtprojekts, wobei unter Teilprojekten solche zu verstehen sind, die das Projekt in bestimmten Aspekten entwickeln oder vervollständigen, die sich auf bestimmte Installationen des Gebäudes oder bestimmte Technologien beziehen.

Von den verschiedenen Verpflichtungen des LOE ist zunächst die hervorzuheben, je nach Fall die akademischen und beruflichen Qualifikationen eines Architekten, technischen Architekten, Ingenieurs oder technischen Ingenieurs zu besitzen. Wir können auch auf die Pflicht hinweisen, Änderungen am Projekt auszuarbeiten, die für die Ausführung der Arbeiten erforderlich sind, und zwar immer auf Antrag des Projektträgers oder zumindest mit dessen Zustimmung.

Beim Bauleiter geht es um technische, ästhetische, urbanistische und Umweltaspekte. Für die materielle Ausführung hingegen sowie die quantitative und qualitativen Aspekte der Bauausführung und der Qualität des Bauwerks als Solchem, ist der Ausführungsleiter nach spanischem Baurecht zuständig. Mithin kümmert sich der Bauleiter bspw. um die Fundamente und die Struktur (s. Art. 12. 3b), hingegen der ausführende Bauleiter um die materielle Bauausführung und deren Überprüfung (s. Art. 13. 2 c)

Leiter der Bauausführung (Director de la ejecución de la obra)

Dies ist der Baubeauftragte, der die technische Funktion der Leitung der materiellen Ausführung der Arbeiten und der Kontrolle des Baus und der Qualität des Gebäudes übernimmt.

Zu den gesetzlich geregelten Pflichten gehören in erster Linie der Besitz der akademischen und beruflichen Qualifikationen und die Erfüllung der für die Berufsausübung erforderlichen Bedingungen. Mit Ausnahme einiger spezifischer Fälle, in denen das Gesetz die erforderlichen Qualifikationen festlegt, werden in den übrigen Fällen entweder die Qualifikationen des Architekten, des technischen Architekten, des Ingenieurs oder des technischen Ingenieurs gefordert. Zu ihren Pflichten gehört auch die, zusammen mit den übrigen Beauftragten die Dokumentation der durchgeführten Arbeiten zu erstellen, indem sie die Ergebnisse der durchgeführten Kontrollen bereitstellen.

Er hat mithin die zu den Aufgaben des Bauleiters gehörenden Tätigkeiten zu überprüfen, wie zB. die Überprüfung der Ausführung des Fundaments und des Rohbaus, aber auch zuvor die geologisschen Voraussetzungen vor Baubeginn.

Weitere Beteiligte

Qualitätskontrollstellen und Laboratorien (Entidades y laboratorios de control de calidad de la edificación)

Der LOE unterscheidet zwischen Bauqualitätskontrollstellen und Prüflaboratorien für die Bauqualitätskontrolle. Das Gesetz definiert die Einrichtungen als diejenigen, die qualifiziert sind, technische Unterstützung bei der Überprüfung der Qualität des Projekts, der Materialien und der Ausführung der Arbeiten und ihrer Installationen in Übereinstimmung mit dem Projekt und den geltenden Vorschriften zu leisten. Laboratorien hingegen sind definiert als solche, die in der Lage sind, technische Unterstützung zu leisten, indem sie Tests oder Leistungsprüfungen an den Materialien, Systemen oder Anlagen eines Bauprojekts durchführen.

Der Unterschied besteht also darin, dass die Einrichtungen die Aufgabe haben, die Qualität der Arbeiten in Übereinstimmung mit dem Projekt und den geltenden Vorschriften zu überprüfen, während die Kontrolllaboratorien nur Tests oder Versuche durchführen.

Lieferanten von Baumaterialien (Suministradores)

Auf der Grundlage des LOE gelten als Lieferanten die  Baumateriallieferanten, einschließlich Hersteller, Lagerhalter, Importeure oder Verkäufer von Bauprodukten. Das Gesetz wiederum definiert Bauprodukte als solche, die zum dauerhaften Einbau in Bauwerke oder Gebäude hergestellt werden.

Das LOE verpflichtet Lieferanten unter anderem dazu, Baumaterialien zu den in den Aufträgen festgelegten Bedingungen zu liefern und gegebenenfalls die Gebrauchs- und Wartungsanweisungen sowie die Garantien für die Bauprodukte bereitzustellen.

Eigentümer und sonstige Nutzer

Trotz der Tatsache, dass das Gesetz sie im selben Kapitel wie die übrigen Baubeteiligten aufführt, sind Eigentümer und Nutzer eines Bauwerks nicht als solche zu betrachten sind, da Voraussetzung einer Nutzung schließlich eine abgeschlossene Errichtung und Eintragung des Neubaus im Grundbuch voraussetzt.
Unbeschadet dessen bestimmt Artikel 16 LOE die Pflicht der Erhaltung des Gebäudes in gutem Zustand und eine angemessene Nutzung.

Baurecht Spanien – Haftung

Gemäß Artikel 17 des LOE haften die an der Errrichtung eines Bauwerks Beteiligten, unbeschadet der vertraglichen Haftung, gegenüber den Eigentümern und Käufern innerhalb der gesetzlich festgelegten Fristen für die am Gebäude verursachten Sachschäden und Baumängel.

©2010 Verfasser Baurecht Spanien: Frank Müller, Rechtsanwalt und Abogado (Rechtsanwalt Spanien), Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Fachanwalt für Steuerrecht