Neubauerklärung Spanien

Bei der „Declaración de Obra Nueva“, also der Neubauerklärung Spanien, handelt es sich um ein durch den Eigentümer bzw. die Miteigentümer eines Grundstücks zu erstellendes Dokument, in welchem regelmäßig der Sachverhalt der Errichtung eines neuen Gebäudes dargelegt wird. Diese, in notarieller Urkunde vorzunehmende Erklärung ist zur Eintragung eines Bauwerks in das spanische Grundbuch erforderlich, um damit die reale Bebauungssituation einer Immobilie administrativ zu belegen. In Bezug auf das Gebäude werden u.a. die Stockwerkzahl, die Fläche des bebauten Grundstücks und die Gesamtfläche angegeben. Es kann sich dabei um Aufbauten auf einem Grundstück ebenso wie um Tiefbauten handeln.

Neubauerklärung Spanien – Verfahren

Es gibt zwei mögliche Verfahrensweisen bei der Erklärung eines neuen Bauwerks, entweder und üblicherweise, nach Abschluss der Bebauung oder aber bereits in einem früheren Stadium, in welchem sich das Gebäude noch im Bau befindet. Letzteres wird meist dann erforderlich, wenn der Eigentümer den Bau durch eine Bank finanzieren und daher eine Hypothek auf das Grundstück eintragen lassen muss. Im Falle, dass die Neubauerklärung bereits während der Bauphase erstellt wird, hat ein technischer Architekt nach deren Beendigung zu bestätigen, dass die Ausführung sich exakt an das bei der Gemeinde eingereichte Projekt hält. Mithin werden in solchen Fällen zwei Urkunden erforderlich.

Pflicht zur Abgabe

Die Neubauerklärung ist verpflichtend für Unternehmer, die gewerblich Gebäude errichten.
Für private Bauherren, die das Gebäude auf ihrem Grundstück zur privaten Nutzung errichten, ist die Neubauerklärung hingegen zwar grundsätzlich nicht verpflichtend. Erforderlich kann die Neubauerklärung aber, wie zuvor ausgeführt, im Rahmen eines hypothekarisch gesicherten Bankdarlehens werden, ebenso wie bei Vermietung oder Verkauf und zur Erlangung einer regulären Versorgung mit Gas, Wasser und Strom.

Beurkundung

Die notarielle Urkunde der Neubauerklärung ist wie ausgeführt erforderlich, um eine Eintragung des errichteten oder zu errichtenden Gebäudes im Grundbuch zu ermöglichen. Mit der Urkunde wird die Rechtmäßigkeit des Gebäudes festgestellt, in dem u. a. die vorgeschriebenen Lizenzen und Genehmigungen wieder gegeben werden. Im Einzelnen gibt die Neubauererklärung Spanien wieder:

1. Die Baugenehmigung, die den Bau auf Grundlage von Bauplänen des Eigentümers und eines Architekten, oder ähnlich qualifizierten Berufsträgers, bescheinigt.
2. Zertifizierung durch einen Techniker, welcher bestätigt, dass das Gebäude, soweit es bereits fertiggestellt ist, mit den vorgelegten Bauplänen übereinstimmt.
3. Zehnjahresversicherung, mithin die gesetzliche Pflicht zum Abschluss einer Versicherung gegen Schäden, um den Ersatz von Sachschäden durch (versteckte) Baumängel sicherzustellen, sofern es sich nicht um Eigennutzung des Bauherrn handelt.
4. Baubuch, welches an die Endnutzer des Gebäudes zu übergeben ist.
5. Zertifikat über die Bewohnbarkeit bzw. Lizenz über den Erstbezug.
6. Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes. Dieser muss von einem Techniker ausgestellt sein; die maximale Gültigkeitsdauer beträgt 10 Jahre.
7. Technische Inspektion des Gebäudes. In einigen Gemeinden wird dies zur Gewährleistung der Sicherheit vorausgesetzt.
8. Das Katasterzertifikat.

Diese Urkunde ist sehr komplex und umfangreich, denn es ist daneben exakt die Bebauung zu beschreiben, die Stockwerke, die Lage auf dem Grundstück, die m2 Zahl der Aufbauten insgesamt wie auch die Verteilung im Detail, wenn Gemeinschaftseigentum begründet wird, ist dieses und die Anteile daran zu beschreiben, etc..

Neubauerklärung Spanien – Altbau

In ähnlicher Weise kann mittels notarieller Urkunde eine noch nicht erklärte und mithin nicht eingetragene Bebauung nachträglich legalisiert werden, sofern diese sich in Übereinstimmung mit der Gesetzgebung durch Zeitablauf konsolidiert hat, kein urbanistisches Vorgehen gegen die Bebauung erforderlich ist und keine Gründe gegen diese Legalisierung sprechen.
Auch in anderen Fällen wie einer Komplettsanierung eines baufälligen Gebäudes kann die Neubauerklärung erforderlich werden.

Neubauerklärung Spanien – Kosten

Neben den Kosten der Beurkundung entstehen die der Eintragung beim Grundbuchamt, welche nach Begleichung der Steuern erfolgt. Bemessungsgrundlage zur Errechnung der Steuern ist gemäß höchstrichterlichem Urteil vom 9.4.2012 der reine Wert der Bauausführung ohne Berücksichtigung von Umsatzsteuer, Verwaltungsgebühren und Honoraren. Der Steuersatz hängt von der Belegenheit der Immobilie ab und beträgt idR. 1,5 %.

Steuern

Nach der Doktrin der Generaldirektion für Steuern wird die Fertigstellung des Neubaus am Tag nach dem Datum der Fertigstellung der Bauarbeiten, welches in der entsprechenden Fertigstellungsbescheinigung (“certificado de final de obra”) angegeben ist, “katastermäßig wirksam”, so dass ab diesem Moment der Fristenlauf zur Zahlung der Grundsteuer (“Impuesto sobre Bienes Inmuebles”-IBI) für eine errichtete Immobilie beginnt. Die „katastermäßigen Wirkungen sollten ab dem Zeitpunkt eintreten, an dem die Immobilie über die vorgeschriebenen behördlichen Genehmigungen verfügt; ohne diese befindet sie sich nicht in einem Zustand, in dem sie entsprechend ihrer beabsichtigten Verwendung genutzt werden kann“ (Urteil – sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, de 12 de septiembre de 2016).

Im Urteil heißt es: „Die Steuer ist jeweils am 1. Januar fällig. Solange die Immobilie physisch und rechtlich nicht existiert, soll erst im folgenden Jahr besteuert werden. Es ist ein Widerspruch in sich, dass eine Gemeinde als Nutznießer der IBI, sich an einer Steuer bereichert, obwohl sie die Erstbezugsgenehmigung (licencia de primera ocupoación) nicht erteilt hat“.

Ähnlich verhält es sich mit der Einkommensteuer (für Nichtansässige):

Diese ist in Art. 85 des spanischen Einkommensteuergesetzes für steuerlich Nichtansässige (“Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio“, LIRNR), mithin beschränkt Steuerpflichtige geregelt und betrifft die Vermietung einer Immobilie in Spanien wie auch deren Eigennutzung durch den Eigentümer.

“Artículo 87. Imputación de rentas inmobiliarias.

1. En el supuesto de los bienes inmuebles urbanos, ………………………….

Cuando se trate de inmuebles en construcción y en los supuestos en que, por razones urbanísticas, el inmueble no sea susceptible de uso, no se estimará renta alguna.

2. ……………………….”

Das heißt, „bei Grundstücken, die sich im Bau befinden, und in Fällen, in denen das Grundstück aus urbanistischen Gründen nicht genutzt werden kann, wird keine Einnahme veranschlagt“.

©2016 Verfasser Neubauerklärung Spanien: Frank Müller, Rechtsanwalt und Abogado (Rechtsanwalt Spanien), Fachanwalt für Steuerrecht, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht