Makler Spanien

Der vorliegende Artikel „Makler Spanien“ behandelt die Voraussetzungen und den rechtlichen Rahmen der Tätigkeit der spanischen Immobilienmakler.

Bis zum Jahre 2000 konnte als Immobilienmakler in Spanien nur eine geprüfte und in einer Maklerkammer eingetragene Person tätig werden. Voraussetzung der Ableistung der vom Entwicklungsministerium organisierten staatlichen Prüfung für Makler in Spanien war eine abgeschlossenen Hochschulausbildung. Somit wurde eine staatliche Kontrolle und professionelle Berufsausübung garantiert.
Seit der Liberalisierung aus dem Jahr 2000 durch das königliche Dekret 4/2000 (Real Decreto-ley 4/2000, de 23 de junio, de Medidas Urgentes de Liberalización en el Sector Inmobiliario y Transportes) über dringende Maßnahmen zur Liberalisierung des Immobilien- und Verkehrssektors ist für die Ausübung der Tätigkeit des Maklers in Spanien weder eine Zugehörigkeit zu einem offiziellen Verband noch eine besondere Qualifikation erforderlich. Die Gründe dieser Änderung und deren Konsequenzen werden im Folgenden genauer betrachtet.

Immobilienmakler sind in Spanien die sogenannten APIs (Agentes de la Propiedad Inmobiliaria), natürliche oder juristische Personen, die Vermittlungs-, Beratungs- und Verwaltungsdienstleistungen von Immobiliengeschäften regelmäßig und gegen Entgelt erbringen.

Jegliche Vorgänge, welche die Verwaltung der Übertragung der Immobilie oder der mit ihr verbundenen Rechten zum Inhalt hat, werden als Immobiliengeschäft angesehen, wie die Regelung von Art. 1 d) des Dekrets 3248/1969 (Decreto 3248/1969, de 4 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su Junta Central, regulando el ejercicio de la profesión) verdeutlicht:

Dekret 3248/1969, Art. 1:

“Immobilienmakler sind für die Vermittlung und den Abschluss der folgenden Geschäfte zuständig:

…..

d) Erteilung von Beratungen und Gutachten über den Wert bei Verkauf, Veräußerung oder Übertragung der in den drei vorhergehenden Absätzen genannten Immobilien

…..”

Neben Kauf und Verkauf fallen darunter die Vermietung, der Tausch oder die Übertragung einer Immobilie. Demnach können auch einfache Handlungen als Intervention eines Immobilienmaklers angesehen werden, wie Ratschläge, die Erstellung von Berichten durch einen Vermittler oder das Ermitteln eines möglichen Verkäufers oder Käufers.

Den Anlass für eine Liberalisierung der Berufsausübung des Maklers in Spanien gab dieses Dekret 3248/1969 zur Genehmigung des Reglements der offiziellen Verbände der Immobilienmakler und ihrer Zentralversammlung.

In Art. 1 wurden dort die Aufgaben und Funktionen eines Immobilienmaklers beschrieben. Problematisch daran war, dass diese keine Exklusivität aufwiesen.
Einen solchen Charakter hatten stattdessen lediglich die notwendigen Voraussetzungen der Berufsausübung eines Immobilienmaklers in Kapitel II des Dekrets, insbesondere Art. 5, welcher erforderte, bei der entsprechenden Berufsvereinigung eingetragen und in Besitz der vom Wohnungsbauministerium ausgestellten Berufsbezeichnung, nach Ableistung einer staatliche Prüfung, zu sein.

Dekret 3248/1969, Art. 5:

“Für die Ausübung des Berufs des Immobilienmaklers sind folgende Voraussetzungen erforderlich:

1. Besitz einer vom Ministerium für Wohnungswesen ausgestellten beruflichen Qualifikation
2. Eintragung in den entsprechenden Verband und in den Allgemeinen Verband der Immobilienmakler sowie Besitz einer Berufszulassung”

Aufgrund dessen wurde kontrovers diskutiert, ob die Immobilienmaklertätigkeit eine Ausschließlichkeit besitzt. Während Gerichtshof und Lehre lange Zeit die Exklusivität der Tätigkeit der Makler in Spanien allein vertraten, kam es mit der Zeit zu einer nichtexklusiven Auslegungstendenz der Maklertätigkeit durch die spanischen Gerichte.

Um den Konfliktsituationen der Gerichte bezüglich einer Ausschließlichkeit oder Nichtexklusivität der Immobilienmakler gerecht zu werden und um eine Kontrolle von Immobilientransaktionen durch Monopole und Lobbys zu vermeiden wurden die Berufszugangsvoraussetzungen des Sektors der Immobilienmakler mit dem königlichen Dekret 4/2000 über dringende Maßnahmen zur Liberalisierung des Immobilien- und Verkehrssektors schließlich am 23. Juni grundlegend geändert.

In Art. 3 werden die notwendigen Voraussetzungen für die Ausübung der Tätigkeit der Immobilienvermittlung aufgeführt, die seitdem weder eine Zugehörigkeit zu einem offiziellen Verband noch eine besondere Qualifikation verlangt:

Dekret 4/2000, Art. 3: Bedingungen für die Ausübung der Tätigkeit als Immobilienmakler

“Die in Art. 1 des Dekrets 3248/1969 vom 4. Dezember zur Genehmigung des Reglements der offiziellen Verbände der Immobilienmakler und ihrer Zentralversammlung aufgeführten Tätigkeiten können frei ausgeübt werden, ohne dass ein Titel oder die Zugehörigkeit zu einem offiziellen Verband erforderlich ist”.

Dies bedeutet, dass der spanische Makler nunmehr lediglich eine steuerliche Anmeldung für eine Tätigkeit als Immobilienmakler benötigte. Somit durfte nun jeder als Immobilienvermittler zwischen Käufer und Verkäufer in Spanien tätig werden.
Die Folge war demnach ein ungehinderter und unkontrollierter Zugang zur Ausübung der Tätigkeit als Immobilienmakler, von denen nun die Mehrheit weder qualifiziert noch registriert waren.Der Maklersektor wurde unübersichtlich und rechtsunsicher.
Für die Ausübung der Immobilienmaklertätigkeit bedarf es jedoch insbesondere aufgrund komplexer Gesetzgebung und rechtlicher und steuerlicher Sachverhalte einer Spezialisierung. Insbesondere Verbraucher sind vor natürlichen oder juristischen Personen, die dieses rechtliche Vakuum ausnutzen  und unkontrolliert Transaktionen durchführen, schützenswert.

Um diese Problematik zu beheben, führte der Gesetzgeber in dem später folgenden Gesetz 10/2003 vom 20. Mai über dringende Liberalisierungsmaßnahmen im Immobilien- und Verkehrssektor (Ley 10/2003, de 20 de mayo, de medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario y transportes) neben der Aufrechterhaltung einer Liberalisierung des Dekrets 4/2000 zum Schutze der Verbraucher eine Regelung ein, nach welcher die Erfüllung bestimmter Voraussetzungen für die Ausübung von Immobilienmaklertätigkeiten verlangt werden kann.

Allerdings fehlt es bis zum heutigen Tage an der Umsetzung einer solchen geeigneten gesetzlichen Initiative, um die berechtigte Kritik an einem unregulierten Zugang zur Ausübung der Tätigkeit als Makler in Spanien beseitigen zu können.

Somit können die Tätigkeiten eines spanischen Immobilienmaklers, gemäß Art. 1 des Dekrets 3248/1969 de facto auf zwei Möglichkeiten ausgeführt werden:

einerseits durch Immobilienmakler entsprechend ihrer in den spezifischen Vorschriften enthaltenen beruflichen Anforderungen und andererseits durch natürliche und juristische Personen ohne weitere jedwede Qualitätsanforderungen oder Voraussetzungen einer Verbandszugehörigkeit.

Faktisch existiert somit weiterhin das Problem, dass neben den kontrollierten Immobilienmaklern lediglich zu Steuerzwecken registrierte natürliche oder juristische Personen als Immobilienvermittler auf dem Markt agieren, die weder Qualifikationen besitzen noch einem Berufsverband angehören müssen. Die resultierende Gefahr der Schadensverursachung und Verletzung von Verbraucherrechten durch unseriös handelnde Makler in Spanien ist dabei erheblich.

Grundsätzlich besitzen die autonomen Regionen (Gebietsautonomien) selbst zugewiesene Zuständigkeiten im Bereich des Wohnungswesens und somit auch bezüglich Regelungen von Mittlern von Immobiliengeschäften, da diese einen bedeutsamen Einfluss auf den Markt haben.
Das Eingreifen des Staates durch den Erlass derartiger königlicher Dekrete kann jedoch auf Art. 149.1.13 der spanischen Verfassung (Constitución Española) gestützt werden, welcher dem Staat die Zuständigkeit für die Koordinierung der allgemeinen Wirtschaftsplanung zuweist und dieser darauf beruhend in den Wirtschaftsbereich des Wohnungswesens eingreifen kann.

Um ein Mindestmaß an Professionalität der Makler in Spanien dennoch zu gewährleisten, verabschiedete das Wohnungsministerium am 28. September das Königliche Dekret 1294/2007 über die allgemeine Satzung der Maklerkammern und seines Allgemeinen Rates (Real Decreto 1294/2007, de 28 de septiembre, por el que se aprueban los Estatutos Generales de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su Consejo General). Dieses Dekret verlangt für Immobilienmakler, die APIs, ein abgeschlossenes Universitätsstudium:

Dekret 1294/2007, Art. 1:

“Um Mitglied einer offiziellen Vereinigung von Immobilienmaklern zu werden, müssen die folgenden allgemeinen Voraussetzungen erfüllt sein:

1. …
2. Sie müssen im Besitz eines Hochschulabschlusses, eines Diploms, eines Ingenieurs, eines Architekten, eines technischen Ingenieurs oder eines technischen Architekten sein oder den offiziellen Titel eines Immobilienmaklers führen, der vom zuständigen Ministerium ausgestellt wurde.”

Das Ziel durch das Eingreifen der Verwaltung ist es, wenigstens ein Mindestmaß an fachlicher Qualifikation zu gewährleisten, welches infolge der Liberalisierung des Gesetzes nicht mehr erreicht werden kann.

Für die Notwendigkeit einer begrenzten Kontrolle sprechen auch neue Verhandlungssituationen und Vertragsmodelle von Internetplattformen, bei welchen die betreffenden Parteien wie Käufer und Verkäufer oder Mieter und Vermieter aufeinander treffen. Es stellt sich die Frage, ob es sich dabei um Verhandlungen zwischen Gleichgestellten handelt, die durch privatrechtliche Beziehungen geschützt sind, oder um Beziehungen, die durch die Beteiligung eines Dritten entstehen, der diese Beziehungen vermittelt und aufgrund dessen eine besondere Verantwortung trägt. Auch bedarf es einer Klärung, ob Internetplattformen, welche dessen Nutzer miteinander in Kontakt bringen, selbst mglw. als Immobilienmakler betrachtet werden können oder aber ob technische Plattformen über die Informationsgesellschaft geregelt werden müssen.

Folglich sind die rechtlichen Anforderungen an Immobilienmakler in Spanien, die lediglich in einer Registrierung zu steuerlichen Zwecken bestehen, i. H. auf die fehlende Regulierung des Berufszugangs derzeit fragwürdig, da weder qualifizierte noch registrierte Akteure in der Lage sind, bzgl. komplexer  Immobiliengeschäfte zu intervenieren. Konsequenzen sind demzufolge sowohl rechtliche als auch wirtschaftliche Unsicherheiten. Eine stärkere Regulierung und Kontrolle der Immobilienmakler ist jedoch gerade im Hinblick auf die wirtschaftliche Bedeutung des Immobiliensektors und dem Schutz der Verbraucher, welche Leistungen von spanischen Maklern in Anspruch nehmen, besonders bedeutsam, um eine rechtlich kontrollierte und wirtschaftlich tragfähige Dienstleistung zu gewährleisten.

Gleichzeitig sollte eine Regulierung des Berufszugangs und eine ständige Kontrolle dessen nicht über ein die Vertragsfreiheit ungerechtfertigt beeinträchtigendes Maß hinausgehen.

Fazit Makler Spanien

Die Maklertätigkeit in Spanien erfolgte bis zum Jahre 2000 grundsätzlich auf professionelle und qualifizierte Weise. Eine neue Regulierung der Tätigkeit des Maklers in Spanien sollte mit Blick auf die früheren Regeln erfolgen.
Natürlich muss eine solche neue Gesetzgebung auch der Veränderung des Marktes und den neuen Medien im Internet Rechnung tragen.

Derzeit sollte der Käufer oder Verkäufer einer Spanienimmobilie sich neben der Vermittlung durch einen Makler zwingend anwaltlich und steuerlich vertreten lassen. Keinesfalls sollte dabei mit einem aus dem Umfeld des Maklers stammenden Berater gearbeitet werden, sondern mit einer Kanzlei die unabhängig eines eigenen Interesses am Zustandekommen des Kaufvertrags die Sache beurteilt und nicht wie der Makler nur ein eigenes, finanzielles Interesse an der Unterzeichnung hat.

Keinesfalls sollte auf Aussagen des Maklers in steuerlicher oder rechtlicher Hinsicht vertraut werden, denn auch wenn er noch so „solvent“ erscheint, so haftet er in keiner Weise für diese Informationen.

Es ist ein entscheidender Teil des Geschäfts eines Maklers das Vertrauen seines Kunden zu gewinnen und die gesamte Abwicklung unter seiner Hand zu kontrollieren. Dabei hat er regelmäßig aber ausschließlich sein Eigeninteresse am Abschluss und seine Courtage zum Ziel.

Wir haben laufend Fälle, in denen Makler zum Nachteil ihrer Kunden diese zu ihnen nachteiligen Unterzeichnungen veranlasst haben. Ansprüche gegen solche Makler durchzusetzen sind höchst schwierig, denn abgesehen davon, dass der Makler regelmäßig nicht über die erforderlichen Rechts- oder Steuerkenntnisse verfügt, darf der Kunde eben nicht von einem Makler erwarten, dass er objektiv beraten wird.

Am Wenigsten sollte spanischen Maklern Vertrauen geschenkt werden, die fest mit bestimmten Anwälten oder Steuerberatern zusammenarbeiten oder sogar selbst parallel als Anwälte tätig sind, denn dies ist aufgrund des zwangsläufigen Interessenskonflikts höchst unseriös.

Es ist dringend angeraten, sich in spanischen Immobilienangelegenheiten – und zwar auch und gerade gegenüber dem die Immobilie vermittelnden Makler – ausschließlich von einem Rechtsanwalt beraten zu lassen. Denn der Rechtsanwalt hat grds. keinerlei Eigeninteresse am Abschluss des Geschäfts und sollte dieses objektiv und unabhängig im Interesse seines Mandanten bewerten und behandeln. Fragen darüber hinaus, bspw. zur zwingenden Einkommensteuererklärung für die Eigennutzung der Immobilie in Spanien, Doppelbesteuerungsabkommen, Vermögensteuer in Spanien, etc. sind Sachverhalte die jedenfalls haftungsrechtlich in jedem Falle nur von einem Anwalt oder Steuerberater in Spanien bearbeitet werden dürfen.

©2015 Verfasser Makler Spanien: Frank Müller, Rechtsanwalt und Abogado (Rechtsanwalt Spanien), Fachanwalt für Steuerrecht, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht