Baugenehmigung Spanien

Ebenso wie in Deutschland handelt es sich bei der Baugenehmigung in Spanien grds. um die Genehmigung zur Errichtung, Änderung oder Beseitigung einer baulichen Anlage seitens einer Bauaufsichtsbehörde, mithin um einen Verwaltungsakt, mit dem die Verwaltung die Rechtmäßigkeit von baulichen Arbeiten oder Nutzungen auf Grundstücken prüft, bevor diese durch den Antragsteller ausgeführt werden können.

Die Baugenehmigung (permiso de obra oder permiso de construcción) ist beim Rathaus (ayuntamiento) der Belegenheit der Immobilie zu beantragen. Die Bauarbeiten dürfen sodann grds. erst nach Zahlung der entsprechenden Gebühren und Abgaben und in Übereinstimmung mit den Plänen und Spezifikationen der mit dem Genehmigungsantrag vorgelegten Unterlagen begonnen werden. Die Baulizenz ist befristet, in der Regel auf ein Jahr, kann aber bei Bedarf verlängert werden und muss das Datum des Beginns der Bauarbeiten enthalten. Sie dient auch der Einhaltung der Regeln welche die Sicherheit der Personen am Bau als auch der übrigen Bürger, gewährleisten.

In Spanien wird im Zusammenhang mit der Genehmigung von Bauarbeiten zwischen großen und kleinen Bauarbeiten unterschieden („obra mayor“ bzw. „obra menor“). Große Bauarbeiten erfordern ein technisches Projekt (proyecto ténico) eines zugelassenen Architekten. Entsprechend handelt es sich bei der Genehmigung um eine “licencia de construcción para obra mayor” oder “licencia de construcción para obra menor”.

Gemäß dem spanischen Baugesetz (Gesetz 38/1999 vom 5. November) und der zum Baugesetz ergangenen Rechtsprechung gelten als große Bauarbeiten:
Neubauprojekte oder Erweiterungen von Gebäuden und Anlagen, deren Abriss, Änderung, Sanierung oder Umbau, sofern diese die Struktur oder das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes oder der Anlage beeinflussen.

Kleine Bauarbeiten sind hingegen einfacher technischer Natur und von geringer baulicher und wirtschaftlicher Bedeutung. solche, bei denen die Strukturen und die Beschaffenheit außerhalb des Gebäudes nicht beeinträchtigt werden und die auch keine Änderung der Bedingungen für die Bewohnbarkeit oder Sicherheit mit sich bringen. Diese erfordern kein technisches Projekt nach dem Baugesetz, so bspw. Anstriche, kleine Reparaturen, Austausch von Kacheln, Auswechseln von Dachziegeln oder Fenstern, etc..
Allerdings ist auch bei kleinen Bauarbeiten zu beachten, dass nach Regelungen der Gebietsautonomie der Belegenheit der Immobilie lokale Vorschriften ggf. eine vorherige Mitteilung (comunicación previa) an die Gemeinde Voraussetzung für die Durchführung dieser kleinen Bauarbeiten in Spanien ist. In diesem Rahmen ist zumeist ein Kostenvoranschlag einzureichen, auf dessen Basis dann eine Gebühr an die Gemeinde zu entrichten ist. Für manche Arbeiten gelten dbzgl. Befreiungen.

Anders bei den großen Bauarbeiten, die in Spanien immer eine Baugenehmigung seitens der Gemeinde erfordern.

Die „comunicación previa“, also eine vorherige Mitteilung, welche die Ausübung eines Rechts oder die Aufnahme einer Tätigkeit anerkennt, erlaubt von dem Moment an, in dem diese, ebenso wie das Instrument der „declaración responsable“, also einer verantwortlichen Erklärung, bei der Behörde eingereicht wird, die Ausübung des Rechts oder der Tätigkeit, unterliegt allerdings der Kontrolle und Überprüfung durch die öffentlichen Verwaltung. Das Konzept der verantwortlichen Erklärungen bezieht sich auf komplexere Fälle, während sich die Vorabmitteilungen auf Kontrollen auf niedrigerer Ebene beziehen.
Mit der vorherigen Anmeldung von Bauarbeiten informiert der Eigentümer die Stadtverwaltung über die Aufnahme einer bestimmten Tätigkeit und reicht die gesetzlich vorgeschriebene Dokumentation bzgl. der Bauarbeiten ein. Diese Möglichkeit wurde mit Umsetzung der europäischen Richtlinie 2006/123/EG des Europäischen Parlamente und des Rates vom 12. Dezember 2006 über Dienstleistungen im Binnenmarkt, in das Gesetz über die Grundlagen der Gemeindeverwaltung (Gesetz 7/1995, vom 2. April) aufgenommen.

Bauarbeiten Spanien – Genehmigungspflicht

Ausgangspunkt einer Genehmigungspflicht für Bauarbeiten in Spanien ist Artikel 1 der Verordnung über die Bauordnungsaufsicht (Königliches Dekret 2187/1978 vom 23. Juni). Danach sind genehmigungspflichtig:

  • Städtische Parzellierungen
  • Neubauten
  • Strukturveränderungen eines bestehenden Gebäudes, sowohl des äußeren Erscheinungsbildes als auch der inneren Aufteilung
  • Erstnutzung eines Gebäudes und dessen Nutzungsänderung
  • Provisorische Bauarbeiten oder Nutzungen
  • Unterirdische Einrichtungen.
  • Bauabrissarbeiten
  • Installationsarbeiten für öffentliche Einrichtungen
  • Erdarbeiten, Rodung, Aushub und Erdauffüllung
  • Aufstellen von Werbeschildern, die von der öffentlichen Straße aus sichtbar sind
  • Restaurierung von Gebäudefassaden oder Gebäuden, die als Kulturerbe registriert sind
  • im Einzelfall sogar das Fällen von Bäumen.

sowie alle weiteren in der Stadtplanung und entsprechenden Verordnungen bestimmten Handlungen.

Dies können sein komplette Gebäudesanierungen, Renovierung von Dachstühlen, Ausbau von Dachböden und Dachgeschossen, Einbau von Aufzügen, zur Öffnung von Innenhöfen oder zum Bau eines Zwischengeschosses, Umbauten bei denen die Höhe der Wohnung verändert wird oder im Zusammenhang mit der Umwidmung von Geschäftslokalen in Wohnraum oder umgekehrt.
Bauarbeiten im Zusammenhang mit der Anpassung von Ladenlokalen bzw. sonstiger Räumlichkeiten zur Ausübung einer gewerblichen Tätigkeit erfordern keine Genehmigung, soweit für diese Bauarbeiten die Ausarbeitung eines Bauprojekts gemäß den Vorschriften des Bauordnungsgesetzes (Gesetz 38/1999 vom 5. November) nicht erforderlich ist.

Verkürzte Verfahren existieren bei Genehmigungen für größere Arbeiten wie z. B. Bau von Schwimmbädern, Verglasung und Überdachung von Terrassen, der Bau von Treppen zur Verbindung von Stockwerken, das Öffnen von Wänden oder der Bau von Rampen.

Baugenehmigung Spanien – Inhalt

Die Unterlagen, die zusammen mit dem Antrag auf Baugenehmigung einzureichen sind, hängen zwar von den Vorschriften der örtlichen Verwaltung ab, sind aber im Allgemeinen die folgenden:

-Technisches Projekt (nachzulesen im Baubuch, (Libro del edificio))
-Deskriptiver Bericht
-Aktionsplan (Phasen der Ausführung der Arbeiten)
-Pläne
-Detaillierter Kostenvoranschlag
-Fotodokumentation des aktuellen Stands

Bei der Beantragung von Genehmigungen für kleinere Arbeiten reicht es jedoch wie o.a. in den meisten Fällen aus, eine Beschreibung der verschiedenen auszuführenden Arbeiten zusammen mit einem detaillierten Kostenvoranschlag vorzulegen.

Die Genehmigung ist verpflichtend und ist vor der Ausführung der Arbeiten bzw. der Aufnahme oder Änderung der Nutzung zu beantragen.
Die Verwaltung prüft den Antrag auf Rechtmäßigkeit und Übereinstimmung mit der kommunalen Planung. Geprüft wird der Antrag auf Basis der staatlichen Gesetzgebung, der Vorschriften über die territoriale und städtische Planung der Autonomen Gebietskörperschaft, der entsprechenden sektoriellen Vorschriften und des Bebauungsplans der Gemeinde.
Die Ausführung der Bauarbeiten darf erst nach Erteilung der Baugenehmigung begonnen werden (Artikel 11.3 des neugefassten Bodengesetzes (Königliches Gesetzesdekret 7/2015 vom 30. Oktober)).

Liegen die Voraussetzungen für die Erteilung auf der Grundlage des Bauantrags des Bauherrn vor, ist die Genehmigung zwingend seitens der Gemeinde zu erteilen.

Unberücksichtigt bei der Prüfung bleibt die Frage des Eigentums am Grund und Boden oder der Rechte Dritter. Das bedeutet, die Baugenehmigung ist dinglich oder grundstückbezogen.
Es erfolgt nur die Kontrolle der Rechtmäßigkeit einer beantragten Tätigkeit, ohne Berücksichtigung der Person des Antragstellers. Daraus folgt auch die Möglichkeit der Übertragbarkeit der Baugenehmigung, da ebenso wie in Deutschland das Eigentum oder ein vergleichbares Recht in Spanien keine Voraussetzung für die Antragstellung einer Baugenehmigung ist, sodass auch derjenige, der nicht Eigentümer ist, Bauherr sein kann. Dem Bauherren steht es offen, Rechte und Pflichten aus einer Baugenehmigung auf eine weitere Person zu übertragen, auch durch rechtsgeschäftliche Vereinbarung. Die Baugenehmigung ist nicht personenbezogen sondern dinglich auf ein bestimmtes Vorhaben gerichtet.

Kosten der Baugenehmigung in Spanien

Die Kosten für Baugenehmigungen hängen von den Gebühren (tasas) ab, welche die Gemeinden der einzelnen autonomen Gemeinschaften erheben. In einigen Fällen sind die Gebühren einmaliger Natur. In anderen Fällen werden diese Gebühren nach der Art der auszuführenden Arbeiten berechnet, die in Module unterteilt sind, wobei jedes dieser Module einer Gebühr entspricht. Diese Gebühren werden als “Gebühren urbanistischer Dienstleistungen” (Tasas por prestación de servicios urbanísticos) bezeichnet und sind in den Rathäusern (oder auf deren Webportalen) der einzelnen autonomen Gemeinschaften ersichtlich.

Sobald die Baugenehmigung erteilt und der Bau begonnen wurde, muss die Steuer auf Bauten, Anlagen und Arbeiten (Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obra, ICIO) entrichtet werden, die idR. zwischen 2 % und 4 % des Gesamtbudgets für die Arbeiten beträgt.
Die Zahlung des ICIO erfolgt durch den Eigentümer des Bauvorhabens, unabhängig davon, ob dieser auch Eigentümer der Immobilie ist. Das heißt, die Bausteuer wird von der Person gezahlt, welche die Kosten für die Durchführung der Arbeiten übernimmt. In der Regel ist dies die Person, welche die Arbeiten ausführt, also idR. der Bauunternehmer der auch die Baulizenz beantragt. Damit ist auch derjenige der die Genehmigung beantragt für die Zahlung der Bausteuer verantwortlich.
Die Zahlung hat wie grds. bei allen spanischen Steuerarten im Wege der Selbstveranlagung (autoliquidación) in dem auf den tatsächlichen Beginn der Bauarbeiten folgenden Monats zu erfolgen, ist also unabhängig vom Datum der Erteilung der Baugenehmigung. Bei Fristüberschreitung werden Zuschläge wegen Verzug gemäß Artikel 27 der spanischen Abgabenordnung (Ley General Tributaria (LGT)) fällig.

Schließlich muss auch die Steuer für die private Nutzung des lokalen öffentlichen Raums (utilización privativa del dominio público local) berücksichtigt werden. Diese Steuer ist nur dann zu entrichten, wenn für die Durchführung der Arbeiten die öffentliche Straße benutzt werden muss, z. B. durch den Einsatz von Gerüsten, Containern oder Maschinen. Wie die Gebühr für die Erbringung von städtebaulichen Leistungen kann auch die Gebühr für die private Nutzung des öffentlichen Raums je nach Art der Straße und der autonomen Gemeinschaft variieren.

Ein wichtiger Aspekt ist, dass die Mehrwertsteuer bei der Berechnung all dieser Gebühren und Steuern nicht berücksichtigt wird.

Baugenehmigung Spanien – Grundbuch

Soweit ein Gebäude mit einer Baugenehmigung einer Gemeinde errichtet wurde, die Fertigstellung dieses Baus mittels Fertigstellungsbescheinigung des Architekten (certificado de final de obra) und einiger weiterer behördlicher Schritte sodann die Neubauerklärung in einem Notariat beurkundet wurde, findet das Gebäude Einzug in das Grundbuch in Spanien, das sogenannte Eigentumsregister (Registro de la Propiedad).

Häufig verlangen Gemeinden, dass im Rahmen von Bauvorhaben Grundstücksteile zugunsten des öffentlichen Straßennetzes für den Bau von Gehwegen ohne Gegenleistung, mithin gratis abgetreten werden. Man kann nun darüber in Streit treten und mit Artikel 33 der spanischen Verfassung argumentieren, der das Recht auf Privateigentum anerkennt und dessen Inhalt durch seine soziale Funktion in Übereinstimmung mit dem Gesetz begrenzt wird. Jeder Entzug von Gütern und Rechten, der über die soziale Funktion des Eigentums hinausgeht, ist aber nur aus “gerechtfertigten Gründen des öffentlichen Nutzens oder des sozialen Interesses, durch eine entsprechende Entschädigung und in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Bestimmungen” legitim.
Zur Vermeidung langjähriger Rechtsstreitigkeiten wird der Abtretung von Grundstücksteilen seitens der Eigentümer daher regelmäßig stattgegeben.
Dies wird von den Gemeinden meist vor Erteilung des zur Eintragung im Grundbuch erforderlichen Zertifikats der Gemeinde über die Beendigung des Baus (certificado de final de obra) eingefordert und kann den Prozess der Eintragung im Grundbuch ganz erheblich verzögern. Denn im Fall., dass eine Gemeinde eine Beurkundung verlangt, muss zunächst die entsprechende Abtrennungslizenz (licencia de segregación) beantragt, Gebühren bezahlt, die Abtrennung und die Abtretung notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Und nicht nur das, häufig ist eine Bauhypothek auf dem Grundstrück eingetragen und die Gemeinde weigert sich eine Abtretung eines Grundstückteils, das mit dieser Hypothek teilbelastet ist, anzunehmen, so dass zunächst eine teilweise oder vollständige Hypothekenlöschung vorzunehmen ist.

Anzuraten ist daher, dass die Baugenehmigung die Verpflichtung zur Abtretung dieses Grundstücksteils außerhalb der Grenzen (alineaciones) so detailliert wie möglich enthält, so dass der Eigentümer bei der Neubauerklärung die Grundbuch- und Katasterdaten des Grundstücks ändern kann und später im Rahmen der Annahme der Erschließungsarbeiten durch die Gemeinde (recepción de las obras de urbanización) auch die Aufnahme dieses Grundstücks außerhalb der Grenzen eingetragen wird, so dass weder eine Abtrennung noch eine Abtretung gesondert beurkundet werden muss.

©2016 Verfasser Baugenehmigung Spanien: Frank Müller, Rechtsanwalt und Abogado (Rechtsanwalt Spanien), Fachanwalt für Steuerrecht, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht

Sämtliche oben beschriebene Sachverhalte betreffen unsere ständigen Tätigkeitsgebiete und Aufgabenbereiche. Wir arbeiten seit sehr langen Jahren vertrauensvoll mit technischen Architekten in Spanien im Rahmen von öffentlichen Genehmigungsverfahren laufend zusammen. Sollten Sie uns beauftragen wollen, oder wünschen Sie einen unverbindlichen Kostenvoranschlag, so nehmen Sie bitte Kontakt mit uns auf.