Bauschäden Spanien und die Zehnjahresversicherung
Artikel 19 des Gesetzes 38/1999 vom 5. November, über Bauvorschriften (Ley de Ordenación de la Edificación, LOE) regelt den Schutz des Käufers einer neu errichteten Wohnung oder eines neu errichteten Hauses über einen Zeitraum von zehn Jahren vor der Haftung für Sachschäden am Gebäude, die durch Mängel oder Fehler verursacht werden, die ihren Ursprung in den Fundamenten, Stützen, Balken, Decken, tragenden Wänden oder anderen Bauelementen haben oder diese betreffen und die die mechanische Festigkeit und Stabilität des Gebäudes unmittelbar beeinträchtigen. Zum Schutz vor solchen Bauschäden in Spanien wurde die Verpflichtung zum Abschluss einer Zehnjahresversicherung geschaffen, um damit unvorhergesehenen Mängeln, wie z.B. Brüchen oder Rissen, die schon wenige Monate oder aber erst Jahre nach Abschluss der Bauarbeiten auftreten können, zu begegnen.
Die Zehnjahresversicherung (seguro decenal) garantiert zehn Jahre lang eine Entschädigung für Sachschäden am Gebäude, die ausschließlich auf Fehler oder Mängel zurückzuführen sind, welche die mechanische Festigkeit und Stabilität des Gebäudes beeinträchtigen. Mit anderen Worten: Diese Versicherung deckt nicht alle Arten von Schäden ab. Nur solche, die innerhalb von zehn Jahren nach Fertigstellung des Werkes auftreten können und die die mechanische Festigkeit und Stabilität des Gebäudes beeinträchtigen.
Das LOE verpflichten den Bauträger einer Immobilie die Dezenalversicherung abzuschließen. Somit besteht nur eine zehnjährige Haftung des Bauträgers.
Nach dem LOE gilt als Bauträger “jede natürliche oder juristische, öffentliche oder private Person, die einzeln oder gemeinsam mit eigenen oder fremden Mitteln die Bauarbeiten für sich selbst oder für den späteren Verkauf, die Lieferung oder die Übertragung an Dritte aufgrund jedwedem Titel beschließt, fördert, programmiert und finanziert”. Diese Definition stimmt daher mit der des Bauherrn im deutschen Baurecht (Landesbauordnungen) überein.
In dem zuvor benannten Artikel sind zudem zwei weitere Fristen für die Haftung normiert, innerhalb derer die am Bau beteiligten Akteure in Spanien zur Verantwortung gezogen werden können:
Drei Jahre für Schäden, die durch Fehler oder Mängel an den Bauelementen oder Installationen verursacht werden, die die Anforderungen an die Bewohnbarkeit nicht erfüllen.
Ein Jahr für Sachschäden aufgrund von Fehlern oder Mängeln bei der Ausführung, die Elemente der Fertigstellung oder des Abschlusses der Arbeiten betreffen.
Vor der Verabschiedung dieses Gesetzes im Jahr 1999 sah das spanische Zivilgesetzbuch eine zehnjährige Garantie für Bauunternehmer und Architekten vor. Diese Garantie konnte jedoch nicht immer eingehalten werden, da die Verantwortlichen, die auf die erheblichen Mängel oder Fehler reagieren mussten, nicht über genügend Mittel verfügten. Genau hier sollte das LOE Abhilfe schaffen.
Die Vorschriften legen den obligatorischen Charakter der zehnjährigen Garantie für Gebäude fest, deren Hauptzweck im Wohnen liegt. Ansonsten ist der Artikel 19 des LOE hingegen nicht anwendbar.
Damit die Verpflichtung wirksam wird, ist die Eintragung des Neubaus in das Grundbuch ohne 10-Jahresversicherung nicht erlaubt. Ohne diese Versicherung ist mithin keine notarielle Neubauerklärung möglich und der Bauträger erhält auch z. B. keine Hypothekenfinanzierung:
So bestimmt Artikel 20 des LOE, dass “öffentliche Urkunden, in denen der Neubau von Gebäuden erklärt wird, auf die dieses Gesetz anwendbar ist, nicht genehmigt oder im Grundbuch eingetragen werden, ohne dass eine Akkreditierung und ein Nachweis über die Bildung der in Artikel 19 genannten Garantien vorliegt”, die zuvor erwähnt wurden.
Allerdings besteht insoweit seit dem Jahre 2002 eine Ausnahme, die bei Verabschiedung des Gesetzes im Jahre 1999 noch nicht bestand: trotz des Hauptzwecks Wohnen gilt die obligatorische Dezenalversicherung nicht für den einzelnen Selbstbauer (“autopromotor”) eines Einfamilienhauses für den Eigenbedarf.
Unbeschadet dessen wird die Zehnjahresversicherung jedoch dann für den Selbstbauer einer Immobilie obligatorisch, wenn innerhalb von zehn Jahren nach der Errichtung eine Übertragung “unter Lebenden” erfolgt, da er in diesem Falle wiederum als Bauträger einer Immoblie anzusehen ist, welcher die Voraussetzungen der Ausnahmeregelung dann nicht mehr erfüllt. Das bedeutet, wenn der Selbstbauer seine Immobilie an einen Dritten veräußern möchte, muss er, sofern nichts anderes vereinbart wurde, die zehnjährige Garantie für die verbleibende Zeit bis zur Vollendung der zehn Jahre übernehmen und dies bei Beurkundung des Hausverkaufs entsprechend nachweisen.
©2015 Verfasser Bauschäden Spanien: Frank Müller, Rechtsanwalt und Abogado (Rechtsanwalt Spanien), Fachanwalt für Steuerrecht, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht
