Zwangsversteigerung Spanien

Im Jahre 2015 kam es zu insgesamt 9 Reformen der spanischen Zivilprozessordnung (Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil). Das in 2001 in Kraft getretene Gesetz hatte die Modernisierung des spanischen Zivilprozesses u.a. mit der Einführung von neuen technischen Mitteln zum Ziele. Eine dieser Neuerungen ist die Einführung der elektronischen Zwangsversteigerung, der “Subasta judicial electrónica”. Der vorliegende Artikel Zwangsversteigerung Spanien soll die Voraussetzungen und den Ablauf einer spanischen Zwangsversteigerung erläutern.

Mit der neuen elektronischen Zwangsversteigerung Spanien, also einer gerichtlichen Versteigerung über Internet, sollte u.a. dem Geschäft der professionellen Ersteigerer (Subasteros profesionales) sowie der fehlenden Transparenz und Publizität der Verfahren entgegen getreten werden, die in erheblichem Maß die gerichtlichen Versteigerungen kontrollierten und manipulierten, um somit künftig auch Privatpersonen eine Teilnahme an Zwangsversteigerungen zu ermöglichen.

Wenn auch öffentliche gerichtliche Versteigerungen grds. eine Möglichkeit darstellen, ein Objekt zu günstigeren Konditionen als dem üblichen Marktpreis zu erwerben, so macht auch das neue System zwar eine physische Präsenz obsolet, dem privaten, nicht professionellen Interessenten aber aufgrund der Komplexität es schwer tatsächlich an der Zwangsversteigerung teilzunehmen.

Ziel einer Zwangsversteigerung ist es, gepfändete oder beschlagnahmte Güter in Geld umzuwandeln, so dass ein Beklagter seine Schulden möglichst mit dem Erlös aus der Zwangsversteigerung begleichen kann. Es kann jedweder Gegenstand versteigert werden, der einen wirtschaftlichen Wert darstellt: Immobilien, Fahrzeuge, Möbel, Schmuck, Bilder, Maschinen und jegliche andere Art von Gütern oder Rechten.

Für die gerichtliche Zwangsversteigerung Spanien gelten die in den Art. 643 ff. der Zivilprozessordnung niedergelegten allgemeinen Bestimmungen.
So ist gemäß Artikel 645.1 der spanischen Zivilprozessordnung die Einberufung der Zwangsversteigerung im Staatsanzeiger anzukündigen. Der Sekretär der Justizverwaltung (früher Secretario Judicial, nunmehr Letrado de la Administración de la Justicia), unter dessen Aufsicht das gesamte Vollstreckungsverfahren durchgeführt wird, ordnet die Bekanntmachung der Einberufung zur Versteigerung an, indem er diese via Datenfernübertragung an den Staatsanzeiger sendet. Zu Informationszwecken, wird die Bekanntgabe der Versteigerung im Rechtspflegeportal (Portal de la Administración de Justicia) publiziert.

I. Zwangsversteigerung Spanien – Voraussetzung der Teilnahme

1.Um an der Versteigerung teilnehmen zu können, müssen die Bieter folgende Voraussetzungen erfüllen:

a. Sich ausreichend identifizieren.

b. Erklären, dass sie über die allgemeinen und spezifischen Bedingungen der Versteigerung informiert sind.

c. Im Besitz der entsprechenden Akkreditierung sein, für welche eine Hinterlegung in Höhe von 5% des Werts der Versteigerungsgegenstände notwendig ist. Diese Anzahlung erfolgt über die Telematikdienste der staatlichen Agentur für Steuerverwaltung unter Zugriff auf ein bezeichnetes Bankkonto. Die Teilnahme mittels Vorlage einer Bankgarantie ist nicht zulässig.

2. Der Vollstreckungsgläubiger kann nur dann an der Versteigerung teilnehmen, wenn es andere Bieter gibt, wobei er die abgegebenen Angebote überbieten kann. Eine Hinterlegung eines Betrages ist nicht notwendig.

3. Nur der Vollstreckungsgläubiger oder nachfolgende Gläubiger kann sich das Recht vorbehalten, den Versteigerungsgegenstand an einen Dritten zu übertragen. Die Abtretung wird durch das Erscheinen vor dem für die Vollstreckung zuständigen Sekretär der Justizverwaltung durchgeführt, in Anwesenheit des Zessionars, welcher die Abtretung annehmen muss. Dies alles muss vor oder gleichzeitig mit der Zahlung oder Hinterlegung des Auktionspreises, was dokumentarisch festgehalten werden muss, erfolgen.

Die gleiche Möglichkeit besteht für den Vollstreckungsgläubiger, wenn er, in den vorgesehenen Fällen, die Übertragung des Versteigerungsgegenstandes verlangt.

II. Zwangsversteigerung Spanien – Zeitpunkt und Art der Durchführung der Versteigerung

Die elektronische Versteigerung wird nach folgenden Regeln durchgeführt:

1. Die Versteigerung findet auf dem Portal der Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado für die elektronische Durchführung von Versteigerungen statt. Jede Versteigerung ist mit einer Identifikationsnummer versehen, die ausschließlich dem Verfahren zugeordnet ist, in welchem die Versteigerung angeordnet wurde, unabhängig von der Anzahl der Gegenstände, aus denen sie besteht.

2. Die Versteigerung beginnt vierundzwanzig Stunden nach der Veröffentlichung ihrer Bekanntmachung im Staatsanzeiger. Diese Bekanntmachung enthält ausschließlich das Datum der Versteigerung, das Gericht, vor dem das Vollstreckungsverfahren durchgeführt wird, die Identifikationsnummer und Klasse sowie die der Versteigerung entsprechende elektronische Adresse auf dem Auktionsportal.

Die Anzeige wird im Staatsanzeiger veröffentlicht, sobald die Zahlung der Veröffentlichungsgebühr durch den Vollstreckungsgläubiger erfolgt ist, sofern dieser nicht hiervon freigestellt ist. Die Kosten der Veröffentlichung werden bei der Kostenschätzung berücksichtigt.

3. Nach Eröffnung der Versteigerung können nur noch elektronische Gebote abgegeben werden, die den Regeln dieses Gesetzes in Bezug auf die Arten von Versteigerungen, Hinterlegungen und anderen anwendbaren Regeln unterworfen werden. In jedem Fall informiert das Auktionsportal über das Vorhandensein und die Höhe der Gebote während der Versteigerung.

4. Um an der elektronischen Versteigerung teilnehmen zu können, müssen Interessenten als Nutzer des Systems registriert werden, auf das sie mittels sicherer elektronischer Identifizierungs- und Signaturmechanismen gemäß den Bestimmungen des Gesetzes 59/2003 vom 19. Dezember über elektronische Signaturen zugreifen können, so dass in jedem Fall eine vollständige Identifizierung der Bieter erfolgt. Die Registrierung zur gerichtlichen Zwangsversteigerung Spanien erfolgt über das Auktionsportal mittels sicherer elektronischer Mechanismen zur Identifikation und Signatur und umfasst zwangsläufig alle Identifikationsdaten des Interessenten. Die Identifikation der Vollstreckungsgläubiger erfolgt auf diese Weise , dass sie als Bieter in den Versteigerungen auftreten können, die aus dem von ihnen eingeleiteten Vollstreckungsverfahren herrühren, ohne dass eine Hinterlegung erforderlich ist.

5. Der Vollstreckungsgläubiger, der Vollstreckungsschuldner oder der Drittinhaber, falls vorhanden, können in eigener Verantwortung und, auf jeden Fall, über das Gericht, vor dem das Verfahren durchgeführt wird, Informationen über das Objekt einholen, das Gegenstand der Ausschreibung ist. Dies erfolgt ggf. durch Gutachten oder andere amtlichen Unterlagen, die direkt von den Justizbehörden oder mittels eines Notars eingeholt werden und die nach deren Ansicht für mögliche Bieter von Interesse sein können. Dem Sekretär der Justizverwaltung steht dies auch aus eigener Initiative offen, sofern er dies für zweckmäßig erachtet.

6. Die Gebote werden telematisch über sichere Kommunikationssysteme an das Auktionsportal gesendet, das eine technische Bestätigung, einschließlich eines Zeitstempels mit dem exakten Zeitpunkt des Eingangs des Gebots und dessen Betrag zurückschickt. Zu diesem Zeitpunkt wird das Gebot elektronisch veröffentlicht. Der Bieter muss auch angeben, ob er dem in § 652 Abs. 1 Nr. 2 genannten Vorbehalt zustimmt oder nicht und ob er im eigenen Namen oder im Namen eines Dritten bietet. Es sind höhere, gleich hohe oder niedrigere Gebote als das bereits abgegebene Höchstgebot zulässig, wobei sie in den letzten beiden Fällen so verstanden werden, dass sie die Rückstellung der Hinterlegung gestatten und berücksichtigt werden, wenn der Bieter, der das gleiche oder höhere Gebot abgegeben hat, den Rest des Erwerbspreises endgültig nicht hinterlegt. Sofern es Gebote über den gleichen Betrag gibt, wird das früher abgegebene Gebot bevorzugt. Das Auktionsportal wird lediglich das höchste unter den bisher abgegebenen Geboten veröffentlichen.

III. Zwangsversteigerung Spanien – Verfahren und Abschluss der Versteigerung sowie Zahlung

Die Versteigerung lässt Gebote während eines Zeitraums von zwanzig Kalendertagen ab ihrer Eröffnung zu. Die Versteigerung endet erst eine Stunde nach Abgabe des letzten Angebots, sofern dieses größer ist als das bis dahin beste Gebot, wobei dadurch die in diesem Artikel genannte Frist von zunächst zwanzig Tagen um höchstens 24 Stunden verlängert wird.

Hat der Sekretär der Justizverwaltung Kenntnis von der Konkurserklärung des Schuldners, so setzt er die Vollstreckung durch ein Dekret aus und erklärt die Versteigerung für wirkungslos, auch wenn die Versteigerung bereits begonnen hat. Dieser Umstand wird unverzüglich dem Auktionsportal mitgeteilt.

Die Aussetzung der Versteigerung für mehr als fünfzehn Tage führt zur Freigabe der einbehaltenen Kontosalden, wodurch die Situation auf den Zeitpunkt unmittelbar vor der Veröffentlichung der Anzeige zurückgesetzt wird. Die Wiederaufnahme der Versteigerung erfolgt durch eine erneute Veröffentlichung der Anzeige, als würde es sich um eine neue Versteigerung handeln.

Am letzten Tag der Versteigerung und in der Folge sendet das Auktionsportal dem Sekretär der Justizverwaltung beglaubigte Information über das telematische Gebot, welches den Zuschlag erhalten hat, zusammen mit Vor- und Nachname sowie der Email-Adresse des Bieters.

Für den Fall, dass der Meistbietende den angebotenen Preis nicht vervollständigt, übermittelt das Auktionsportal auf Verlangen des Anwalts der Justizverwaltung beglaubigte Information über den Betrag des folgenden Angebots in absteigender Reihenfolge und die Identität des Bieters, der dies abgegeben hat, sofern sich der Bieter für den in § 1 Abs. 2 des Art. 652 genannten Positionsvorbehalt entschieden hat.

Nach Abschluss der Versteigerung und Erhalt der Informationen fertigt der Sekretär der Justizverwaltung ein Protokoll über die Versteigerung aus, in welchem der Name des Höchstbietenden und dessen Gebot angegeben sind.

In diesem Moment werden die hinterlegten Beträge der Bieter freigegeben oder erstattet, mit Ausnahme desjenigen des Höchstbietenden, welches als Garantie für die Erfüllung seiner Verpflichtung hinterlegt bleibt, beziehungsweise als Teil des Erwerbspreises dient.

Die Hinterlegungen derjenigen, die ihr Gebot vorbehalten haben, werden ebenfalls einbehalten, sodass, wenn der Ersteher den Rest des Preises nicht rechtzeitig bezahlt, die Versteigerung zugunsten derjenigen zugeschlagen werden kann, die folgen, in der Reihenfolge ihrer jeweiligen Gebote und, wenn sie gleich hoch waren, in der chronologischen Reihenfolge, in der sie abgegeben wurden.

Die Rückerstattungen erfolgen stets an die Person, die die Einlage getätigt hat, unabhängig davon, ob sie als Bieter in ihrem eigenen Namen oder im Namen eines anderen gehandelt hat.

Der Schuldner kann jederzeit vor der Genehmigung der Versteigerung oder der Übertragung an den Gläubiger den gesamten ursprünglich geschuldeten Betrag, Zinsen und Kosten zahlen und so das beschlagnahmte oder beliehene Eigentum freimachen. Auch der Drittbesitzer kann dies, indem er dem Gläubiger im Rahmen der Haftung, der das Eigentum unterliegt, Kapital, Zinsen und Kosten erstattet.

IV. Zwangsversteigerung Spanien – Informationen über Lasten, Okkupanten und den aktuellen Zustand des Objekts

Existenz vorrangiger Registerlasten. Verfügbare Dokumentation.

Es wird davon ausgegangen, dass jeder Bieter den vorhandenen Eigentumstitel als ausreichend akzeptiert oder ggf. dass keine Titel vorhanden sind. Frühere Belastungen oder Lasten, falls vorhanden, zu Gunsten des Vollstreckungsgläubigers bleiben bestehen und es gilt nur aufgrund der bloßen Tatsache der Teilnahme an der Versteigerung, dass der Bieter sie anerkennt und die daraus abgeleitete Verantwortung übernimmt, wenn der Gegenstand ihm zugeschlagen wird.

Die Registerauskunft und gegebenenfalls der Titel und andere Informationen über die Immobilie stehen Interessenten auf dem Auktionsportal der staatlichen Agentur des Staatsanzeigers zur Verfügung.

Die Registerurkunde kann gegebenenfalls über das Auktionsportal eingesehen werden.

Das Auktionsportal kommuniziert über die Systeme der Kammer der Registerführer mit dem entsprechenden Register, damit dieses eine elektronische Registerinformation über die versteigerte Immobilie erstellen und ausstellen kann, das bis zum Ende der Versteigerung ständig aktualisiert und über das Auktionsportal zur Verfügung steht. Auf die gleiche Weise, wenn die Immobilie in grafischen Dateien identifiziert ist, werden die Informationen derselben verfügbar sein. Für den Fall, dass diese Informationen aus irgendeinem Grund nach achtundvierzig Stunden nach Ablauf der Publikationsfrist nicht erteilt werden können, so wird dies zum Ausdruck gebracht, und die Versteigerung beginnt unbeschadet ihrer späteren Aufnahme in das Auktionsportal vor Ende der Versteigerung.

V. Zwangsversteigerung Spanien – Zuschlag und Übertragung

1.Auktionszuschlag. Ist das beste Gebot gleich hoch oder höher als 70 Prozent des Wertes, für den die Immobilie zur Versteigerung angeboten wurde, so genehmigt der für die Versteigerung verantwortliche Sekretär der Justizverwaltung durch Dekret am selben Tag oder am folgenden Tag die Versteigerung zugunsten des Meistbietenden.

Innerhalb von vierzig Tagen nach Bekanntgabe des Dekrets hat der Ersteher auf dem Depot- und Konsignationskonto die Differenz zwischen der Hinterlegung und dem Gesamtpreis der Versteigerung zu hinterlegen.

2. Genehmigung der Versteigerung mehrerer versteigerter Gegenstände. Für die Zahlung der geforderten Beträge kann der Sekretär der Justizverwaltung die Versteigerung in verschiedenen Tranchen bestimmen.

Wird nach Abschluss der Versteigerungen festgestellt, dass der für einen Gegenstand erzielte Preis die geschuldete Hauptforderung, Zins- und Kostenbeträge decken würde, so hat er unter Berücksichtigung der Schadensminimierung beim Beklagten zu entscheiden, welche Gegenstände dem Zuschlag der Versteigerung und der Übertragung unterliegen.

3. Bestehen von Geboten, die Ratenzahlungen anbieten. Werden nur Gebote abgegeben, die mehr als 70 Prozent des Wertes, für den die Sache zur Versteigerung angeboten wäre, übersteigen, aber eine Ratenzahlung mit ausreichenden Bank- oder Hypothekengarantien des gestundeten Preises angeboten wird, so ist der Vollstreckungsgläubiger zu informieren, der innerhalb der folgenden zwanzig Tage den Zuschlag der Immobilie für 70 Prozent des Ausgangswertes verlangen kann. Macht der Vollstreckungsgläubiger von diesem Recht keinen Gebrauch, wird die Versteigerung zugunsten des besten dieser Gebote genehmigt, zu den darin enthaltenen Zahlungsbedingungen und Garantien.

4. Information zur Verbesserung des Gebots. Beträgt das beste Gebot in der Versteigerung weniger als 70 % des Wertes, für den die Versteigerung angeordnet würde, so kann der Vollstreckungsgläubiger innerhalb von zehn Arbeitstagen einen Dritten vorstellen, der das Gebot verbessert, indem er mehr als 70 % des Wertes der Ware zu Versteigerungszwecken anbietet, oder der, obwohl er unter diesem Betrag liegt, genügt, um die vollständige Befriedigung des Vollstreckungsgläubigers zu erreichen.

Bei Immobilien, die die gewöhnliche Wohnung des Schuldners darstellen, kann der Vollstreckungsgläubiger nach Ablauf der angegebenen Frist, ohne dass der Vollstreckungsgläubiger die Bestimmung des vorstehenden Absatzes erfüllt, innerhalb von fünf Tagen die Übertragung der Immobilie für 70% des Wertes oder in Höhe des für alle Posten geschuldeten Betrags, sofern dieser Betrag mehr als 60% ihres Schätzwertes und des besten Gebots beträgt.

Bei anderen Immobilien als der gewöhnlichen Wohnung des Schuldners, sofern das Höchstgebot weniger als 70 Prozent des Wertes, für den die Immobilie versteigert würde, beträgt und der Vollstreckungsgläubiger keinen Bieter beigebracht hat, kann der Gläubiger den Zuschlag der Immobilie für 70 Prozent oder in Höhe des für alle Posten geschuldeten Betrages verlangen, sofern dieser Betrag höher als das Höchstgebot ist.

Macht der Vollstreckungsgläubiger von dieser Möglichkeit keinen Gebrauch, so wird die Versteigerung zugunsten des Meistbietenden genehmigt, sofern der von ihm angebotene Betrag 50 Prozent des Schätzwertes übersteigt oder, wenn er niedriger ist, mindestens den Betrag deckt, für die Vollstreckung durchgeführt wurde, einschließlich der Vorausschätzung für Zinsen und Kosten.

5. Gebote von weniger als 50 Prozent des Schätzwertes. Ablehnung der Genehmigung des Zuschlags. Sofern das beste Gebot 50 Prozent des Schätzwertes nicht übersteigt oder, falls niedriger, den Betrag, für den die Vollstreckung durchgeführt wurde, einschließlich der vorgesehenen Zinsen und Kosten, nicht abdeckt, entschiedet der für die Vollstreckung zuständige Sekretär der Justizbehörde, nach Anhörung der Parteien, über die Genehmigung des Zuschlags unter Berücksichtigung der Umstände des Falles und insbesondere des Verhaltens des Schuldners in Bezug auf die Erfüllung der Verpflichtung, wegen welcher gerichtlich vorgegangen wird, der Möglichkeiten, die Befriedigung des Gläubigers durch die Verwertung anderer Waren zu erreichen, das Vermögensopfer, das die Genehmigung des Zuschlags für den Schuldner mit sich bringt, und des Nutzens, den der Gläubiger daraus zieht.

Lehnt der Sekretär der Justizverwaltung die Genehmigung ab, so stellt er dies dem Gläubiger zu, so dass dieser die Übertragung der Waren für 50 Prozent des Schätzwertes verlangen kann, oder in Höhe des für alle Posten geschuldeten Betrags, oder den aufgrund des Sachverhalts der gewöhnlichen Wohnung vorliegenden Wertes.

6. Auktion ohne Bieter. Ist bei der Versteigerung kein Bieter anwesend, kann der Gläubiger innerhalb von zwanzig Tagen die Übertragung des Eigentums verlangen. Die Frist beginnt am Tag nach dem Ende der Auktion.

Handelt es sich nicht um die gewöhnliche Wohnung des Schuldners, kann der Gläubiger die Übertragung für 50 Prozent des Wertes, für den die Sache zur Versteigerung angeboten wurde oder über den für alle Posten geschuldeten Betrag verlangen.

Handelt es sich um die gewöhnliche Wohnung des Schuldners, wird der Zuschlag für einen Betrag in Höhe von 70 Prozent des Wertes gegeben, für den die Sache versteigert worden wäre, oder wenn der dem Schuldner für alle Konzepte geschuldete Betrag unter diesem Prozentsatz liegt, für 60 Prozent, gewährt. Wenn der Gläubiger innerhalb einer Frist von zwanzig Tagen von dieser Möglichkeit keinen Gebrauch macht, wird der Sekretär der Justizverwaltung auf Antrag des Vollstreckungsschuldners, die Pfändung aufheben.

7. Übertragung des Auktionsobjekts durch den Vollstreckungsgläubiger und nachfolgende Gläubiger. Unter dem Vorbehalt der Übertragung können lediglich der Vollstreckungsgläubiger und die nachfolgenden Gläubiger an der Auktion teilnehmen. Die Abtretung wird durch das Erscheinen vor dem für die Vollstreckung zuständigen Sekretär der Justizverwaltung in Anwesenheit des Zessionars durchgeführt, welche diese annehmen muss. Dies muss vor oder gleichzeitig mit der Zahlung oder Hinterlegung des Auktionspreises, welcher dokumentarisch festgehalten werden muss, erfolgen.

8. Hypothek des Rechts des Erstehers. Aussetzung der Frist zur Zahlung des restlichen Auktionspreises. Wenn zu Errichtung der Hypothek das, was Nr. 12 des Art. 107 des Hypothekengesetzes dargelegt ist, verlangt (das Recht des Erstehers auf die in einem Gerichtsverfahren versteigerten Immobilien), so hat der Sekretär der Justizverwaltung unverzüglich, noch bevor der Preis gezahlt wurde, Zeugnis über die Genehmigung der Versteigerung abzulegen und den Zweck anzugeben, für den sie erteilt wird. Der Antrag setzt die Frist zur Zahlung des Preises der Auktion aus, die nach der Übergabe des Zeugnisses an den Antragsteller wiederaufgenommen wird.

9. Dekret über den Zuschlag des versteigerten Gutes. Nach Genehmigung der Auktion und ggf. Begleichung der Differenz zwischen hinterlegtem Betrag und dem Gesamtpreis der Auktion auf dem Depot- und Konsignationskonto, wird ein Übertragungsbeschluss erlassen, in welchem, gegebenenfalls, zum Ausdruck kommt, dass der Preis hinterlegt wurde, sowie die sonstigen Umstände, die gemäß dem Hypothekenrecht für die Eintragung erforderlich sind.

©2016 Verfasser Zwangsversteigerung Spanien: Frank Müller, Rechtsanwalt und Abogado (Rechtsanwalt Spanien), Fachanwalt für Steuerrecht, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht