Quellensteuer Verkauf Immobilie Spanien  Bis zum 31.12.2006 war seitens des Käufers einer Spanienimmobilie ein Abzug in Höhe von 5% von dem an den nicht in Spanien ansässigen Verkäufer (No Residente) zu zahlenden Kaufpreis als Quellensteuer vorzunehmen und für diesen als Anzahlung auf den zu versteuernden Veräußerungsgewinn unmittelbar an das spanische Finanzamt abzuführen.

Ab dem Steuerjahr 2007 reduziert sich dieser Prozentsatz auf 3%.

Die spanische Immobilie haftet für eine nicht erfolgte Steuerabfuhr an die spanische Finanzbehörde.

Bis zum 31.12.2006 war der Zugewinn auf Übertragungsakte unter Lebenden, also der bei einer Veräußerung der Immobilie entstehende Gewinn seitens beschränkt steuerpflichtiger Verkäufer mit einem Steuersatz von 35% in Spanien zu versteuern.
Ab dem Steuerjahr 2007 galt ein reduzierter Steuersatz von 18%, der aktuell 19 % beträgt. Dieser Satz fällt auf jedweden Zugewinn an, sei es dass die Immobilie durch Kauf oder im Erbwege erworben wurde.

Urteil des EuGH vom 6.10.2009

Mit Datum vom 6.10.2009 erging Urteil des EuGH gegen den spanischen Staat infolge Steuerdiskriminierung von Zugewinnen beim Immobilienverkauf europäischer, nicht in Spanien Ansässiger (No Residentes), mithin beschränkt Steuerpflichtiger, gegenüber solchen spanischer Staatsbürger.

Dies infolge des Umstandes, dass Veräußerungsgewinne von Nicht-Residenten pauschal mit 35 %, hingegen solche spanischer Staatsangehöriger progressiv zwischen 15 und 45 % besteuert wurden.

Gemäß dem EuGH-Urteil bedeutet dies einen Verstoß gegen den Grundsatz freien Kapitalverkehrs innerhalb der EU, da nicht in Spanien Ansässige systematisch höher besteuert wurden.

Die Begründung Spaniens, dass Nichtresidente und Residente sich nicht in einer objektiv vergleichbaren Situation befänden, entbehrt gemäß dem Urteil jeder Grundlage.

Betroffene, in Spanien beschränkt Steuerpflichtige, konnten im Verwaltungsrechtsweg in Spanien beim zuständigen Gericht (Tribunal Economico Administrativo Central, TEAC) gemäß Art. 227.2 und 3 der spanischen Abgabenordnung (Ley General Tributaria) Anträge auf Erstattung überhöht entrichteter Steuer und damit Rückzahlung durch das spanische Finanzamt stellen, soweit noch keine Verjährung des Rückerstattungsanspruchs gemäß Artt. 66 ff LGT eingetreten war.

Rückerstattung Quellensteuer Spanien

Wenn eine in Spanien gelegene Immobilie von einer nicht in Spanien steuerlich ansässigen Person verkauft wird, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3 % des Verkaufspreises einzubehalten und an das spanische Finanzamt (“Agencia Tributaria”) abzuführen. Dieser Einbehalt stellt eine Steuervorauszahlung auf einen möglichen Veräußerungsgewinn dar.

“Nichtresidente”, also beschränkt Steuerpflichtige, können eine Erstattung ganz oder teilweise beantragen, sofern:

• kein Veräußerungsgewinn erzielt wurde, oder
• die tatsächliche Steuerlast geringer ist als die einbehaltenen 3 %.

Die Frist zur Einreichung des Erstattungsantrags beträgt 4 Jahre ab dem Ende der Frist zur Abgabe der Steuererklärung (Modell 210).

Diese Erklärung (Modell 210) muss innerhalb von 4 Monaten nach dem Verkaufsdatum abgegeben werden.

Voraussetzungen für die Rückerstattung ist:

1. Abgabe des Steuerformulars 210, mit Berechnung des tatsächlichen Gewinns/Verlustes.
2. Beifügung des Zahlungsnachweises Modell 211 (vom Käufer).
3. Angabe eines gültigen IBAN-/SWIFT-Bankkontos (auch im Ausland).
4. Identifikation des Käufers und Nachweis über den erfolgten Steuerabzug.

Wird das Modell 210 nicht fristgerecht abgegeben, erlischt der Anspruch auf Rückzahlung. Die einbehaltenen 3 % gelten dann als endgültige Steuer.

Die Rückerstattung erfolgt nicht automatisch, sondern muss aktiv beantragt werden.

Quellensteuer Spanien – Veräußerungsgewinn

Der og. Einbehalt stellt sicher, dass das Finanzamt die Steuern von nicht in Spanien Ansässigen eintreiben kann. Nach der Einreichung der Steuererklärung kann der Verkäufer diesen einbehaltenen Betrag auf die tatsächlich fällige Kapitalertragsteuer anrechnen.

Im Falle des Verkaufs einer Immobilie in Spanien wird der Kapitalgewinn wie folgt berechnet:

Kapitalgewinn = Verkaufspreis ./. angepasster Anschaffungswert.

Der sogenannte angepasste Anschaffungswert ist nicht nur der Betrag, den man für die Immobilie bezahlt hat, sondern man kann auch Ausgaben und Verbesserungen während der Besitzdauer hinzurechnen, vorausgesetzt, diese sind mit gültigen Rechnungen oder Belegen dokumentiert. Dies reduziert den Gewinn und damit die zu zahlende Steuer.

Abzugsfähige Ausgaben

1. Ausgaben für den Erwerb der Immobilie
   • Steuern (z. B. Grunderwerbsteuer, Mehrwertsteuer bei Neubauten, Notar- und Grundbuchgebühren)
   • Notarkosten
   • Grundbuchgebühren
   • Verwaltungskosten / Maklerbüro für Kaufabwicklung
2. Ausgaben für Verbesserung und Instandhaltung
   • Renovierungen, die den Wert der Immobilie erhöhen oder sie in gutem Zustand erhalten (z. B. Anstrich, strukturelle Renovierungen, Heizungsinstallation, energetische Verbesserungen)
   • Nicht abzugsfähig sind jedoch: laufende Instandhaltungskosten (z. B. Reinigung oder kleinere Reparaturen)
3. Finanzierungskosten
   • Hypothekenzinsen, sofern sie für den Erwerb oder die Verbesserung der Immobilie verwendet wurden
4. Verkaufskosten
   • Maklerprovisionen
   • Vermittlungsgebühren

Voraussetzungen für die Gültigkeit von Rechnungen

Damit Rechnungen oder Belege zur Reduzierung des Kapitalgewinns verwendet werden können, müssen sie die folgenden gesetzlichen Anforderungen erfüllen:

1. Gültige Rechnung
   • Name und Steuer-ID des Ausstellers
   • Name und Steuer-ID des Empfängers (oder des Käufers, wenn persönliche Abzüge gelten)
   • Ausstellungsdatum
   • Klare Beschreibung der erbrachten Leistungen oder Arbeiten
   • Betrag detailliert und Aufschlüsselung der Steuern
     • Nettobetrag
     • MwSt.-Satz (z. B. 10 % oder 21 % in Spanien)
     • MwSt.-Betrag separat ausgewiesen
     • Gesamtbetrag (brutto)

     Ohne ausgewiesene MwSt. erkennt das Finanzamt die Rechnung oft nicht als ordnungsgemäß an. Damit besteht ein Risiko, dass der Betrag nicht zur Erhöhung des Anschaffungswerts akzeptiert wird.

2. Bezug zur Immobilie
   • Die Rechnung muss eindeutig Ausgaben für Arbeiten, Renovierungen, Dienstleistungen oder Kosten enthalten, die direkt mit der Immobilie zusammenhängen
3. Zahlung der Rechnung
   • In der Regel verlangt das Finanzamt den Nachweis, dass die Ausgaben auch  tatsächlich bezahlt wurden, nicht nur die Rechnung ausgestellt ist.

Oben beschriebene Sachverhalte betreffen unsere ständigen Tätigkeitsgebiete und Aufgabenbereiche. Sollten Sie uns mit der Rückforderung von Steuerzahlungen in Spanien bzw. mit der Erklärung des Zugewinns beauftragen wollen, oder wünschen Sie einen unverbindlichen Kostenvoranschlag, so nehmen Sie bitte Kontakt mit uns auf.

©2010 Verfasser Quellensteuer Spanien: F. Müller, Rechtsanwalt, Abogado, Fachanwalt für Steuerrecht, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht