Immobilienrecht Spanien

Immobilienkauf Spanien – behördliche und vertragliche Aspekte

Aufgrund der ihnen fremden Rechtsordnung bewegen sich ausländische Interessenten am Kauf oder Verkauf einer in Spanien gelegenen Immobilie in einem durch Unsicherheiten geprägten Feld.
Denn für in Spanien belegene Immobilien und deren Erwerb findet wegen der bestehenden nationalen Eigentumsordnung spanisches Immobilienrecht Anwendung. Hier ist die Inanspruchnahme fachkundiger Hilfe im Immobilienrecht Spanien notwendig.

Sei es der Kauf oder Verkauf einer Ferienimmobilie (Appartement, Wohnung, Haus Liegeplatz, etc.) oder ein unternehmerischer Immobilienerwerb oder –veräußerung in Spanien (Geschäftslokal, Büro, Lagerhalle, Hotel oder Appartementanlage), sollte bereits vor dem Kontaktieren eines Maklers oder sonstigen Mittlers ein spanischer Rechtsanwalt konsultiert werden. Auf diese Weise unterliegt einerseits die Maklertätigkeit der Kontrolle, andererseits kann auch der Verkauf oder Kauf unter Sicherstellung der lastenfreien Eigentumsübertragung bzw. der ordnungsgemäßen Kaufpreiszahlung sichergestellt werden.

Nur durch eine umfassende Beratung seitens eines spanischen Rechtsanwalts können die Interessen beim Erwerb oder der Veräußerung einer Immobilie gewahrt werden. Denn auch das Aufgabengebiet des spanischen Notars beschränkt sich im Wesentlichen auf die Überwachung der Einhaltung von Formalien. Er haftet grds. ebenso wenig wie ein Makler für rechtliche Fragen im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb.

Unsere Beratung beinhaltet u.a. die Prüfung des Kaufobjektes durch die Einforderung eines Grundbuchauszuges, Einsichtnahme in das Kataster, Prüfung von baurechtlichen Lasten oder einer möglichen Belastung durch das spanische Küstengesetz, etc..

Wir bereiten ggf. einen im Vorfeld des Kaufabschlusses zu unterzeichnenden, verbindlichen und regelmäßig einer Strafklausel wegen Nichterfüllung versehenen privatschriftlichen (sog. „Vor-“) Vertrag vor und suchen die auf die persönliche Situation vorteilhafte vertragliche Gestaltung des notariellen Kaufvertrages. Dabei berücksichtigen wir selbstverständlich auch steuerliche, erbrechtliche und familienrechtliche Aspekte des Immobilienerwerbs in Spanien.

Abschließend begleiten wir bei der notariellen Unterzeichnung des Kaufvertrages und stellen den ordnungsgemäßen Überganges des Eigentums an der Immobilie bzw. die vollständige Kaufpreiszahlung sicher.

Seit über 30 Jahren gehören unsere Kanzleien zu den anerkanntesten Adressen für grenzüberschreitende Beratung mit Schwerpunkt im deutsch-spanischen Bereich, empfohlen unter anderem durch die deutsche Außenhandelskammer wie auch das deutsche Generalkonsulat in Spanien und stehen damit für langjährige Erfahrung und Kompetenz in rechtlichen und steuerlichen Fragen im spanischen Immobilienrecht.

Das spanische Immobilienrecht

Privatrechtlicher Vertrag

Während dies in anderen Rechtsordnungen verboten ist, ist es in Spanien nicht nur gesetzlich erlaubt, sondern auch üblich, vor Abschluss eines notariellen Kaufvertrags einen privatrechtlichen Vertrag (contrato privado de compraventa) zu schließen. Eine solche Vereinbarung, welche die Rechte und Pflichten von Verkäufer und Käufer verbindlich regelt entfaltet daher volle rechtliche Bindungswirkung, und zwar selbst dann, wenn sie nur mündlich geschlossen wurde. Schon vor Abschluss eines privatschriftlichen Kaufvertrags, der häufig fälschlich als Vorvertrag bezeichnet und interpretiert wird, sollte mangels fehlender notarieller Belehrung der Kaufinteressent einen spanischen Rechtsanwalt zu Rate ziehen. Dies umso mehr, im Falle, dass mit Privatvertrag eine Strafklausel vereinbart wird.

Häufig wird zeitlich vor Beurkundung ein privatschriftlicher Vertrag mit Strafklausel oder Pönale, ein so genannter „precontrato de compra-venta con arras o señal“ in Übereinstimmung mit Art. 1454 Código Civil (BGB Spanien) unterzeichnet. Zweck einer solchen Vereinbarung ist u.a. die Abrede eines bestimmten Zeitrahmens bis zur Beurkundung. Bis zu diesem Zeitpunkt kann regelmäßig die Käuferseite u.a. ihre Finanzierung regeln oder andere Fragen klären, während die Verkäuferseite ggf. noch alte Grundbuchbelastungen austragen oder zum Verkauf erforderliche unterlagen und Nachweise beschaffen kann, wie z.B. einen Energiepass, etc.. Teil dieser Abrede ist die Leistung einer Anzahlung seitens des Käufers, meist von 10 % der Kaufsumme“, der er allerdings dann verlustig gehen kann, wenn er zum vereinbarten Notartermin nicht erscheint. Im umgekehrten Fall der Nichterfüllung seitens der Verkäuferseite, ist dieser verpflichtet den zweifachen Betrag der Anzahlung an den Käufer zurück zu zahlen.

Aufgrund dieser Rechtsverbindlichkeit zwischen den Parteien des privatschriftlich geschlossenen Kaufvertrages dient der von einem spanischen Notar beurkundete Kaufvertrag (Escritura de Compra-Venta) in erster Linie zur Absicherung des Käufers gegenüber Dritten (Gutglaubensschutz und Doppelverkauf). Denn eine Eintragung im Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) ist nur mit einer notariellen Urkunde möglich.

Eine Auflassung ist dem spanischen Immobilienrecht unbekannt. Zum Erwerb des Eigentums ist die Einräumung des Besitzes, mithin die tatsächliche Möglichkeit der Nutzung der Immobilie erforderlich. Regelmäßig erfolgt diese mittels Schlüsselübergabe. Wegen des fehlenden Abstraktionsprinzips wird daher auch sehr restriktiv mit der Übergabe des Besitzes umgegangen, sofern nicht Zug um Zug die Bezahlung des Kaufpreises erfolgt.

Die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages ersetzt schließlich die förmliche Besitzübergabe in Spanien. Die Eintragung in das spanische Grundbuch ist zur Rechtsänderung nicht mehr erforderlich, sondern hat nur sogenannte deklaratorische Wirkung.

Prüfungen vor Vertragsschluss im Einzelnen:

– Eintragung im Grundbuch, so genanntes Eigentumsregister (Registro de la Propiedad-Grundbuchamt) mithilfe der eingetragenen Kaufurkunde (Escritura Pública de Compraventa), ggf. Einholung eines Auszuges aus dem Grundbuch (nota simple informativa), zur Feststellung der Eigentumsverhältnisse, Lasten und Belastungen (Hypotheken, Sicherungshypotheken, Dienstbarkeiten, steuerliche Lasten, Beschränkungen durch das spanische Küstengesetz, etc.), insbesondere auch der ordnungsgemäßen Eintragung sonstiger Anlagen (Schwimmbad, Garage, etc)

– Zahlungen der Grundsteuer (I.B.I. – Impuesto municipal sobre los bienes inmuebles) der letzten fünf Jahre, wegen der Haftungssituation der Immobilie

– bei Wohnungseigentum, Bestätigung des Verwalters, dass der Verkäufer sich mit den Umlagezahlungen an die Wohnungseigentümergemeinschaft auf dem Laufenden befindet, wegen der Haftungssituation für Umlagerückstände. Desweiteren Einsichtnahme der Satzung der Eigentümergemeinschaft und der letzten Beschlüsse der Eigentümerversammlung (Feststellung Renovierungsstau, etc.)

– Bei Neubauten Bestätigungen, dass sämtliche elektrische Arbeiten gesetzmäßig ausgeführt und der Anschluss an das Elektrizitätsnetz erfolgt ist (Buletín de instalaciones electricas). Desweiteren Bestätigung des Architekten über die endgültige Fertigstellung des Baus (Certificacíon de final de obra). Schließlich Vorlage der Zahlungen aus Versorgungsverträgen (Gas, Wasser, Strom)

– Bewohnbarkeitsbescheinigung der Gemeinde (Cédula de habitabilidad) über die Geeignetheit als Wohnraum

– Bestätigung, dass die Immobilie nicht verpachtet oder vermietet ist

– Vorhandensein der spanischen Steueridentnummer (N.I.E.) auf Käufer- und Verkäuferseite als zwingende Beurkundungsvoraussetzung

– ggf. Vermessung bei unklaren Grenzverhältnissen und Grundstücksgrößen

Immobilienrecht Spanien – Steuern beim Kauf

Der Käufer trägt in jedem Falle die Grunderwerbsteuer, ggf. Umsatzsteuer auf den Kaufpreis.

Im Einzelnen:

1) beim Erstkauf von einem gewerblichen Unternehmen:

Beim Kauf einer neuen Immobilie von einem gewerblichen Unternehmen fällt derzeit (2010) Mehrwertsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA) an, bei Wohnhäusern und Eigentumswohnungen 8 %, i. Ü. z.B. bei Geschäftslokalen oder Hallen 18%. Voraussetzung für den reduzierten Mehrwertsteuersatz bei Wohnimmobilien ist, dass diese “geeignet für die Nutzung als Wohnraum” sind. Hierzu ist das Zertifikat des Bauabschlusses und die Bewohnbarkeitsbescheinigung erforderlich. Ansonsten fällt der höhere, reguläre Umsatzsteuersatz an.

Stempel- und Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Actos jurídicos Documentados y Transmisiones Patrimoniales, ITP), idR. 1% des beurkundeten Betrages.

2) beim Kauf von einer Privatperson

Beim Kauf von Immobilien aus Privathand fällt für den Käufer Grunderwerbsteuer (so genannte Vermögensübertragungssteuer – Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP). Diese beträgt abhängig von der autonomen Region der Belegenheit bis über 10 % des Kaufpreises. Für junge Menschen, die in der Immobilie in Spanien ihren Erstwohnsitz begründen, existieren erhebliche Steuervergünstigungen.

Die Höhe der Wertzuwachsteuer für Grundstücke (Impuesto de Plusvalía) als gemeindliche Steuer, die den Wertzuwachs der Immobilie seit ihrem letzten Verkauf besteuert, ist abhängig von den Hebesätzen der zuständigen Gemeindeverwaltung.

Immobilienrecht Spanien – Steuern beim Verkauf

Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass bereits ein privatschriftlicher Vertrag die steuerlichen Folgen einer Immobilienveräußerung auslöst.

Beim Verkauf einer Immobilie durch in Spanien steuerlich nicht ansässige Personen fällt spanische Einkommenssteuer (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, IRNR), berechnet auf den Wertzuwachs zwischen Anschaffung und Veräußerung und unter Ansatz einer Quellensteuer an. Der Steuersatz beträgt derzeit 19 %. Bis zum 31.12.2006 war der Zugewinn zwischen Ankauf und Verkauf einer Immobilie seitens des Verkäufers mit einem Satz von 35% zu versteuern.
Darüber hinaus wird aber auch eine oft nicht unerhebliche gemeindliche Bodenwertzuwachssteuer zum Zeitpunkt des Verkaufes des Grundstückes erhoben (Plusvalía municipal). Diese ist zwar von der Verkäuferseite zu entrichten, häufig wird aber in Immobilienkaufverträgen zumindest die Zahlung auf die Käuferseite übertragen.

Der Anschaffungswert ist im Wesentlichen der tatsächliche Betrag, der in der Erwerbsurkunde, durch Kauf oder Erbannahme erklärt wurde, also der Erwerbspreis zuzüglich der abzugsfähigen Kosten und Steuern, die folgende beinhalten:

• Die mit dem Kauf verbundenen Kosten, wie z.B. die Gebühren von Register, Makler, Notar, usw.
• Die Grunderwerbsteuer (ITP) und die Steuer auf Dokumenten und Rechtserklärungen (AJD), falls es sich um eine gebrauchte Immobilie handelt, oder die Mehrwertsteuer (IVA), wenn die Immobilie neu gebaut wurde.
• Die Kosten für Investitionen und Verbesserungen an der Immobilie, die deren so genannte „frühere Produktivitätseffizienz“ steigern oder neue Elemente in die Immobilie integrieren. Reparatur- und Instandhaltungskosten zählen nicht dazu. Bei einer Vermietung der Spanienimmobilie kann anderes gelten.
• Ggf., die Entschädigung, die der Eigentümer an den Mieter zahlt, damit dieser die Immobilie räumt, etc.

Der entsprechende Betrag wird regelmäßig von den Finanzbehörden berücksichtigt, solange er nicht unter dem Marktwert liegt; in diesem Fall gilt der Marktwert.

Der Veräußerungswert ist der tatsächliche Betrag, zu dem die Immobilie verkauft wurde, solange dieser nicht unter dem normalen Marktwert liegt. Auch hier können verbundene Kosten, wie Inserate, Makler, etc. in Abzug gebracht werden.

Ebenso können die mit der Übertragung verbundenen Kosten und Steuern abgezogen werden, wie zum Beispiel die kommunale Wertzuwachssteuer auf städtisches Grundeigentum (Plusvalía municipal). Diese hängt allerdings vom Katasterwert der Immobilie ab (nicht vom Verkaufspreis) und davon, wie lange der Verkäufer Eigentümer der Immobilie war. Diese Steuer wird an die Gemeinde gezahlt, in der sich die Immobilie befindet.
Es existiert ein Wahlrecht unter zwei unterschiedliche Methoden zur Berechnung der Plusvalía.

– Reale Wertsteigerung (Plusvalía Real):
Dabei wird der ursprüngliche Kaufpreis vom Verkaufspreis der Immobilie abgezogen. Der Differenzbetrag wird dann mit dem prozentualen Anteil des Katasterwerts des Grundstücks multipliziert. Diese Angabe findet man auf jedem Grundsteuerbescheid (IBI).

– Objektive Erhöhung der Bemessungsgrundlage des Grundstückswerts:
Hier wird der Katasterwert des Grundstücks mit einem vom Zeitraum des Eigentums abhängigen Koeffizienten multipliziert. Laut Vorgaben des Finanzamts beträgt dieser Koeffizient z. B. 0,14 %, wenn die Immobilie weniger als ein Jahr lang im Besitz war, und 0,45 %, wenn sie 20 Jahre oder länger gehalten wurde (Höchstgrenze).

Sowohl der prozentuale Anteil am Katasterwert als auch der tatsächliche Katasterwert einer Immobilie werden von den jeweiligen Gemeinden festgelegt. Sie können auf einem aktuellen IBI-Bescheid (Grundsteuerbescheid) oder im elektronischen Katasterportal (Sede Electrónica del Catastro) eingesehen werden. Sie sind unabhängig vom tatsächlichen Verkaufspreis der Immobilie.

Die gesetzlichen spanischen Regelungen zur Quellensteuer sind ebenso zu beachten, wie auch der Umstand der möglichen Beitreibung nicht erklärten Veräußerungsgewinns durch das spanische Finanzamt in Deutschland. Dieser ist im Wege der Selbstveranlagung innerhalb von drei Monaten nach Ablauf eines Monats ab dem Datum der Übertragung der Immobilie, also binnen 4 Monaten, mittels Steuerformular 210 zu erklären und auch einzuzahlen. Im Falle von Gemeinschaftseigentum von Ehegatten, kann eine einzige Erklärung abgegeben werden. Die Folgen des Verzugs können ganz erheblich sein.

Unbeschadet der spanischen Steuern auf den Gewinn beim Immobilienverkauf ist allerdings auch die deutsche Steuer bei der Veräußerung einer Spanien-Immobilie zu beachten. Denn nach den am 3.2.2011 unterzeichneten Änderungen des DBA zwischen der Bundesrepublik Deutschland und Spanien wird die bisher geltende Freistellungsmethode durch die Anrechnungsmethode ersetzt. Zugewinne können mithin also in beiden Staaten zur Besteuerung herangezogen werden, wobei im Wohnsitzstaat Bundesrepublik die im Belegenheitsstaat der Immobilie Spanien entrichtete Steuer angerechnet wird. Mithin kann es daher bei der Veräußerung einer spanischen Ferien-Immobilie in Deutschland damit zu einer Steuernachzahlung kommen. Aufgrund der Zusammenarbeit in steuerlichen Angelegenheiten besteht bei Nichterklärung ein nicht zu unterschätzendes Risiko. Spekulationsfristen gelten hier nicht.

Immobilienrecht Spanien – Kauf oder Verkauf durch eine spanische Gesellschaft

Die Übertragung von Geschäftsanteilen bzw. Aktien einer spanischen Gesellschaft (SL, SA, etc.) ist grds. vermögensübertragungssteuerfrei (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP – Grunderwerbsteuer Spanien), mit Ausnahme des Sachverhaltes, dass mehr als 50 % der Aktiva der Gesellschaft aus Immobilien bestehen.

In diesem Falle wird der Sachverhalt im Hinblick auf die indirekten Steuern als Immobilienübertragung qualifiziert und der Vermögensübertragungssteuersatz der Gebietsautonomie angewandt, in welcher die Immobilie belegen ist.

Eine Übertragung von nicht über 50 % der Anteile an einer Gesellschaft deren einzige Aktiva aus Immobiliarvermögen in Spanien besteht, an eine natürliche Person ist damit zwar grds. iSd obigen Ausführungen vermögensübertragungssteuerfrei möglich, allerdings ist zu beachten, dass insoweit die Grundsätze zu verbundenen Parteien iSd. Steuerrechts zu beachten sind. Das heißt, zum einen ist u.a. der Familienverbund zu beachten, zum anderen im weitesten Sinne miteinander verbundene Unternehmen.

Handelt es sich beim Verkäufer um ein Unternehmen oder einen privaten Promoter, ist die Übertragung von Baugrundstücken oder Neubauten umsatzsteuerpflichtig. Die folgenden Übertragungen durch Gesellschaften und Unternehmer unterliegen im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit unter bestimmten Voraussetzungen optativ der Vermögensübertragungssteuer oder der Umsatzsteuer. Grds. sind Folgeübertragungen umsatzsteuerbefreit, allerdings kann auf die Befreiung verzichtet werden, mit der Folge, dass anstelle spanischer Grunderwerbsteuer spanische Umsatzsteuer anfällt. Diese Vorgehensweise erlaubt es unter bestimmten Voraussetzungen dem Käufer der Immobilie die Umsatzsteuer als Vorsteuer abzusetzen, anstelle spanische Grunderwerbsteuer zu zahlen, die einen um diesen Betrag erhöhten Kaufpreis der Immobilie mit sich bringt.

Immobilienrecht Spanien – Steuern während des Immobilienbesitzes

Im Fall nicht in Spanien residenter, beschränkt steuerpflichtiger Eigentümer wird die Eigennutzung der spanischen Immobilie als fiktive Mieteinnahme angesehen und steuerpflichtig. Diese Zurechnung von fiktiven Einkünften für den Immobilieneigentümer beträgt grds. 2% des Katasterwertes der Immobilie oder aber 1,1% für den Fall, dass der Katasterwert ab 01.01.1994 neu festgesetzt wurde. D. h., auch wenn keine realen Einkünfte erzielt wurden (z. B. durch Vermietung) erfolgt eine Form der Besteuerung, bei der angenommen wird, dass der Eigentümer einer städtischen Immobilie eine Rendite erzielt, unabhängig davon, ob er die Immobilie vermietet oder nicht. Diese fiktive Rendite basiert auf dem katastermäßigen Wert der Immobilie und dient dazu, die Bemessungsgrundlage für die Steuer zu bestimmen. Die Erklärung ist mit Modell 210 im Folgejahr abzugeben.

Einnahmen aufgrund einer Vermietung oder Verpachtung der Immobilie sind grds. mit 24 % zu versteuern.

Grundsteuer (Immobiliensteuer – Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) als Kommunalsteuer wird ebenso wie die sogen. Plusvalía unter Anwendung eines Steuersatzes der von der Gemeindeverwaltung in eigenem Ermessen bestimmt wird, auf den Katasterwert der Immobilie festgelegt.

Diese Steuern entstehen grds. ab dem Zeitpunkt in dem eine Neubauerklärung ihre Wirkungen entfaltet.

Ebenso fällt grds. ab bestimmten Werten Vermögenssteuer für die Spanienimmobilie an. Die Autonomen Regionen legen ggf. ihren Freibetrag im Rahmen der Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio) fest.

Zur Problematik des Haltens einer Immobilie durch eine Gesellschaft, s. hier.

Immobilienrecht Spanien – Sicherungsmittel

Zur Grundschuld und Hypothek Spanien als Sicherungsmittel des spanischen Immobilienrechts – Höchstbetragshypothek, Gesamthypothek und einseitiger Hypothek, Bestellung und Löschung sowie den Kosten der Hypothek Spanien, s. hier.

Zur Versteigerung aus einer Hypothek oder dem Erwerb im Rahmen einer Zwangsversteigerung, s. hier.

©2010 Verfasser Immobilienrecht Spanien: Frank Müller, Rechtsanwalt und Abogado (Rechtsanwalt Spanien), Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Fachanwalt für Steuerrecht

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