In Spanien wird eine “finca” rechtlich definiert als ein abgegrenztes Grundstück, mit oder ohne eine Bebauung, das eine juristische Einheit bildet und im Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen ist. Man unterscheidet grundsätzlich zwischen ländlichen und städtischen Grundstücken.
Rechtliche Merkmale Finca Spanien
Jede Finca besitzt eine Katasterreferenz (referencia catastral), eine Grundbuchnummer und einen eigenständigen Eintrag im Grundbuch.
Sie kann mit Dienstbarkeiten (servidumbres) belastet sein, z. B. Wegerechten.
Fincas können nach geltendem Recht geteilt oder mit anderen zusammengelegt werden.
Haupttypen der Fincas in Spanien:
Städtische Finca (finca urbana)
befinden sich auf erschlossenem, urbanem Boden.
Diese dienen Wohn-, Geschäfts-, Industrie- oder andere Nutzungen, die durch den Bebauungsplan zugelassen sind.
Ländliche Finca (finca rústica)
sind Grundstücke, die landwirtschaftlich, forstwirtschaftlich, weidewirtschaftlich oder natürlich genutzt werden.
Diese liegen in der Regel außerhalb städtischer Gebiete.
Eine Bebauung ist nur unter strengen gesetzlichen Voraussetzungen erlaubt.
Ob und auf welche Weise eine ländliche Finca in Spanien bebaut werden darf ist aufgrund der besonderen Bedeutung dieses Bodentyps und seines außerordentlichen Wertes von einer umfangreichen Normierung und tatsächlichen Voraussetzungen abhängig. Deshalb gilt er in der Regel als geschützt und ist vorrangig landwirtschaftlichen, forstwirtschaftlichen, weidewirtschaftlichen oder sozialen Zwecken vorbehalten.
Innerhalb dieser Klassifizierung unterscheidet man folgende Unterkategorien:
geschützter nicht bebaubarer Boden (suelo no urbanizable protegido)
Es handelt sich häufig um Grundstücke, die im öffentlichen maritimen oder hydraulischen Eigentum stehen.
Ziel ist der Schutz der Natur, insbesondere von Flora, Fauna und Landschaft, die einem besonderen Schutzstatus unterliegen.
Oft gelten Erhaltungs- oder Wiederherstellungsmaßnahmen, da diese Flächen in forstwirtschaftlich, landschaftlich oder ökologisch sensiblen Gebieten liegen.
Der Schutzstatus ist mit einer baulichen Umwandlung unvereinbar.
Diese Gebiete bergen häufig natürliche Risiken wie Erosion, Erdrutsche oder Überschwemmungen, die eine Bebauung ausschließen.
Sie haben besonderen landschaftlichen, ökologischen oder kulturellen Wert, deren Erhalt oder Wiederherstellung von lokalem Interesse ist.
allgemein nicht bebaubarer Boden (suelo no urbanizable común)
In der Regel schreiben die regionalen und kommunalen Vorschriften vor, dass Bauwerke in dieser Kategorie den ländlichen Charakter und das natürliche Umfeld wahren müssen.
Zwischen einzelnen Gebäuden muss ein großer Abstand eingehalten werden, um die Entstehung von Siedlungen zu verhindern.
Jede errichtete Immobilie muss über ein eigenes Abwassersystem verfügen.
Zudem ist das Bauen in der Nähe von Straßen, Viehwegen (vías pecuarias) oder Flächen mit öffentlichem Nutzungsrecht ausdrücklich untersagt.
Bauvorhaben „finca rústica“ Spanien
In der Regel ist es in Spanien nicht erlaubt, auf ländlichem oder nicht bebaubarem Boden ein Haus zu bauen. Allerdings erlaubt das Gesetz über Boden und städtische Erneuerung, das eine Reihe von Vorschriften zur Bebauung festlegt, den autonomen Gemeinschaften, ihre eigene städtebauliche Regelung zu erlassen. Die autonomen Regionen verfügen ihrerseits meist über grundlegende Vorschriften, die sich weitgehend ähneln. Hervorzuheben sind dabei insbesondere die Verpflichtung, dass jede Art von Bauwerk sich in die ländliche Umgebung einfügen muss, und das Verbot, in ländlichen Gebieten Immobilienprojekte zu betreiben, um die Entstehung städtischer Siedlungen zu verhindern.
Auf ländlichen Grundstücken dürfen grundsätzlich Bauvorhaben nur dann durchgeführt werden, die im Flächennutzungsplan vorgesehen und von der zuständigen städtebaulichen Planung genehmigt worden sind.
Daher ist es bei der Absicht, ein nicht bebaubares Grundstück zu kaufen, unerlässlich, neben der staatlichen auch die autonomen und kommunalen Vorschriften zu prüfen, um die Bebauungsmöglichkeiten und -bedingungen zu ermitteln und zu bewerten.
In der Regel dienen zulässige Bauvorhaben der Nutzung, Erhaltung, Pflege oder Wiederherstellung natürlicher Ressourcen.
Eine der am weitesten verbreiteten Ausnahmen in den autonomen Gemeinschaften ist die Möglichkeit, eine Wohnimmobilie zu errichten, wenn sich das Grundstück weit entfernt vom Wohnsitz des Eigentümers befindet. In diesem Fall ist der Bau eines Wohnhauses zulässig, sofern er für die Bewirtschaftung und den Erhalt des Grundstücks unbedingt erforderlich ist.
Die Bebauungspläne legen die Beschränkungen, Merkmale und Bedingungen für das Bauen auf ländlichem Boden fest. Wie bereits erwähnt, ist das Bauen auf solchen Flächen nur erlaubt, wenn alle geltenden Gesetze und Vorschriften eingehalten werden. In diesem Rahmen können verschiedene Arten von Bauvorhaben realisiert werden:
Wohngebäude
Es gibt mehrere Ausnahmen, die den Bau eines Hauses auf ländlichem Boden erlauben und in vielen autonomen Gemeinschaften übereinstimmen. Zum einen können freistehende Einfamilienhäuser gebaut werden, wenn das Grundstück als bebaubar ausgewiesen ist und die örtliche Gesetzgebung dies nicht ausdrücklich verbietet. Zum anderen gewähren die regionalen Vorschriften unter bestimmten Bedingungen die Möglichkeit, ein Wohnhaus zu errichten, wenn das Grundstück für landwirtschaftliche, forstwirtschaftliche oder weidewirtschaftliche Nutzung vorgesehen ist und weit vom Wohnsitz des Eigentümers entfernt liegt – vorausgesetzt, das Gebäude ist für die Ausübung der Tätigkeit unerlässlich.
Landwirtschaftliche Aktivitäten
Neben der Viehzucht zählt die Landwirtschaft zu den traditionsreichsten Tätigkeiten in Spanien. Hier gestattet das Gesetz bauliche Maßnahmen, die für die Durchführung der Haupttätigkeit erforderlich sind. Zudem ist es wie o.a. möglich, ein Wohnhaus für die Personen zu errichten, die die landwirtschaftliche Nutzung verantworten und dauerhaft vor Ort wohnen müssen.
Sanierung und Wiederherstellung
Viele ländliche Grundstücke verfügen über alte Gebäude, die im entsprechenden Grundbuch eingetragen sind. In solchen Fällen erlaubt das Gesetz deren Instandsetzung, entweder für Wohnzwecke oder für eine an die ländliche Umgebung angepasste Nutzung. Eine Erweiterung – weder in der Fläche noch in der Höhe – ist jedoch nicht gestattet. Die Maßnahmen beschränken sich also auf die Verbesserung und Wartung der bestehenden Bausubstanz ohne strukturelle Veränderungen.
Andere Bauvorhaben
Jede autonome Gemeinschaft verfügt über eigene städtebauliche Vorschriften. Je nach Lage des Grundstücks können daher sogar auch Einrichtungen wie Sportanlagen, Bildungs- oder Kulturzentren gebaut werden. In manchen Regionen ist zudem die Nutzung des Bodens für Telekommunikationsanlagen, erneuerbare Energien oder sogar Tankstellen erlaubt.
Voraussetzungen zum Hausbau auf ländlichem Boden (suelo rústico) in Spanien
Der Kauf eines Grundstücks mit dem Ziel, dort ein Haus zu errichten, ist für viele Menschen verlockend – insbesondere, wenn es sich um ein Eigenheim handelt. Doch ein solcher Bau ist nur unter sehr konkreten Voraussetzungen erlaubt. Deshalb ist es unerlässlich, vor Beginn der Bauarbeiten die folgenden Schritte sorgfältig zu beachten:
- Prüfung der gesetzlichen Vorschriften (lokal, regional, national)
Der erste Schritt besteht darin, sich bei der kommunalen Bauverwaltung über die geltenden Bauvorschriften zu informieren. Zusätzlich müssen die autonomen (regionalen) und staatlichen Gesetze berücksichtigt werden. Ziel ist es, Klarheit darüber zu erhalten, was auf dem konkreten Grundstück erlaubt ist.
- Beauftragung eines Architekten zur Erstellung des Bauprojekts
Nach der rechtlichen Prüfung muss ein Bauprojekt erstellt werden. Laut dem spanischen Gesetz über die Bauordnung (Ley de Ordenación de la Edificación, LOE) ist hierfür die Beauftragung eines qualifizierten Architekten verpflichtend.
- Untersuchung des Grundstücks
Ein geotechnisches Gutachten ist dringend zu empfehlen. Es bewertet die Bodenbeschaffenheit und gibt Empfehlungen zur geeigneten Fundamentierung, um die Stabilität der zukünftigen Bauwerke zu gewährleisten.
- Verwaltungstechnische Schritte
Mit dem fertigen technischen Projekt muss beim Rathaus (ayuntamiento) eine Baugenehmigung (licencia de obra) beantragt werden. Bei Genehmigung erhält der Eigentümer die Bauzulassung und muss daraufhin die entsprechenden Gebühren zahlen – darunter die Baugenehmigungsgebühr sowie gegebenenfalls eine städtebauliche Abgabe (canon urbanístico), die in vielen Regionen gefordert wird.
- Finanzierung
Ein kritischer Punkt ist – zumindest für private Bauherrn, die Baufinanzierung. Viele Banken lehnen es ab, Projekte auf ländlichem Boden zu finanzieren, oder gewähren nur einen begrenzten Anteil der benötigten Summe. Daher sollte die Finanzierbarkeit sorgfältig geprüft werden, bevor das Bauvorhaben beginnt.
- Unterzeichnung des “Acta de replanteo”
Der offizielle Baubeginn erfolgt mit der sogenannten “Absteckung” – einer Prüfung, ob das geplante Projekt wie in den Bauunterlagen beschrieben, realistisch vor Ort umgesetzt werden kann.
Finca Spanien – Folgen Fehlen Genehmigung
Staatliche, regionale und kommunale Behörden sind für die Überwachung der Einhaltung des Baurechts zuständig. Wird ein Gebäude ohne Genehmigung errichtet, wird die Behörde einschreiten, Bußgelder verhängen, ggf. den Abriss anordnen und – bei schwerwiegenden Fällen – sogar strafrechtliche Maßnahmen einleiten.
Laut dem spanischen Strafgesetzbuch (Ley Orgánica 10/1995) drohen bei illegalem Bauen je nach Art des Grundstücks folgende Strafen:
➤ Auf geschütztem, nicht bebaubarem Boden (suelo no urbanizable protegido):
- Freiheitsstrafe von 1 bis 5 Jahren
- Geldstrafe für 1 bis 2 Jahre
- Berufsverbot (Sonderverbot) von 1 bis 4 Jahren
- Abriss des illegal errichteten Baus
➤ Auf gewöhnlichem, nicht bebaubarem Boden (suelo no urbanizable común):
- Freiheitsstrafe von 1 bis 3 Jahren
- Geldstrafe für 1 bis 2 Jahre
- Berufsverbot (Sonderverbot) von 1 bis 4 Jahre
Fazit Finca Spanien: Die Einstufung des Grundstücks als geschützt oder allgemein nicht bebaubar ist entscheidend dafür, ob und auf welche Weise gebaut werden darf. Beide Kategorien unterliegen strengen Auflagen, insbesondere zum Schutz der Umwelt und zur Wahrung des ländlichen Charakters.
Dies bedeutet, dass vorab eine gründliche Prüfung und professionelle Hilfe in Anspruch genommen werden und sich in der Folge strikt an die gesetzlichen Vorgaben gehalten werden muss, um hohe Strafen, Abriss und rechtliche Konsequenzen zu vermeiden.
©2021 Finca Spanien: Frank Müller, Rechtsanwalt und Abogado (Rechtsanwalt Spanien), Fachanwalt für Steuerrecht, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht
