Der Beitrag Bauen Spanien erläutert die verschiedenen Arten baulicher Genehmigungen und zu den Grundlagen und Instrumenten der städtebaulichen Planung sowie den rechtlichen Rahmenbedingungen.
Städtebauliche Planung im Spanischen „urbanismo“, Urbanismus, also die Lehre und Praxis der Stadtplanung, ist die Disziplin, die sich mit der Erforschung und Planung von Städten, den Regionen, in denen sie sich befinden, und dem Verhalten der Gesellschaft in Bezug auf diese beschäftigt. Neben einem Studienbereich ist der Urbanismus auch ein Ordnungssystem, das die Infrastruktur, Gebäude und das Wohnen in der modernen Gesellschaft entwirft und gestaltet.
Die städtebauliche Planung besteht aus einer Reihe von Dokumenten, die ein System oder Modell einer Stadt festlegen, das darauf ausgerichtet ist, auf die Bedürfnisse und Anforderungen der Gesellschaft, die in einem bestimmten Raum lebt, zu reagieren.
Das wichtigste Instrument der Stadtplanung ist der Plan, ein rechtsverbindliches Dokument, das von Fachleuten erstellt und von der Exekutive genehmigt wird und in dem der Prozess der Stadtplanung auf verschiedenen Ebenen festgehalten ist. Alle Pläne müssen dem staatlichen, gebietsautonomen und kommunalen Rechtsrahmen entsprechen.
Es gibt zwei Arten von städtebaulichen Plänen:
- Allgemeine Pläne: Sie regeln das gesamte Gebiet (Autonome Gemeinschaft, Gemeinde usw.).
Zum Beispiel: der Allgemeine Bebauungsplan, der Interkommunale Bebauungsplan oder der Sektorale Plan. - Entwicklungspläne: Sie entwickeln die verschiedenen Bereiche der allgemeinen Pläne (Sektoren, Stadtteile oder Viertel). Zum Beispiel: Teilbebauungspläne, Sonderpläne oder Detailstudien.
Der Raumordnungsplan für nachhaltige Entwicklung ist eines der städtebaulichen Planungsinstrumente, die im Zuge des Klimanotstands in den meisten Gemeinden eingeführt wurden. Ziel ist es, Infrastrukturen zu schaffen oder Gebäude, Wohnungen oder Industriehallen so umzugestalten, dass sie gegenüber Überschwemmungen, Hitzewellen und anderen Problemen im Zusammenhang mit dem Klimawandel widerstandsfähiger sind.
Die Stadtentwicklung ist der ausführende Arm der städtebaulichen Tätigkeit. Sie ist der Teil der öffentlichen Verwaltung, der sich mit der Umsetzung der städtebaulichen Pläne durch physische oder rechtliche Umwandlung der Grundstücke befasst. Sie ist zuständig für die Entschädigung oder Enteignung bestimmter Grundstücke zur Durchführung öffentlicher Bauvorhaben, für die Vergabe von Aufträgen an Bauunternehmen usw.
Die Raumordnung umfasst mehrere Bereiche, wie z. B. die Kategorisierung von Bodenarten und die Zuweisung von Nutzungen, Infrastrukturen oder Einrichtungen für jeden einzelnen Bereich – z. B. Erholungsgebiete, Grünflächen, Gesundheits- oder Bildungseinrichtungen usw.
Bauen Spanien – Bau- oder städtebauliche Genehmigungen
Die städtebauliche Genehmigung („licencia urbanística“) ist ein Verwaltungsakt (“acto administrativo“), mit dem die zuständige Bauverwaltung (“administración urbanística“) überwacht, dass bei der Umwandlung, dem Bau, der Errichtung, der Sanierung oder Nutzung von Grundstücken die geltenden Vorschriften eingehalten werden.
Die städtischen Genehmigungen (“licencias urbanísticas“) müssen vom Bauherrn („promotor“) beantragt werden, bevor mit dem Bau begonnen wird.
Da es sich um geregelte Verwaltungsakte handelt, die verschiedenen Gesetzen unterliegen (wie im vorherigen Abschnitt erläutert), beschränken sich die Rathäuser darauf, die Übereinstimmung des Antrags mit der geltenden Gesetzgebung zu prüfen.
Deshalb sind die Gemeinden verpflichtet, die Genehmigung zu erteilen, wenn ein Antrag alle Anforderungen erfüllt.
Die zuständige Behörde („administración competente“) für die Erteilung der städtebaulichen Genehmigungen ist das Rathaus, auch wenn in bestimmten Fällen weitere öffentliche Stellen eingreifen, wie z. B. Behörden für den Schutz des historischen, kulturellen oder archäologischen Erbes, des Natur- und Waldschutzes („Patrimonio histórico, cultural o arqueológico, medio natural y forestal“) usw., um die Einhaltung der jeweiligen Vorschriften und Rechte zu gewährleisten.
Bauen Spanien – Gesetzliche Grundlage
Im Fall der städtebaulichen Genehmigungen gibt es eine staatliche Gesetzgebung, die den rechtlichen Rahmen vorgibt ( Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.) Die konkrete Anwendung erfolgt jedoch durch die jeweilige Gemeinde im Rahmen ihrer kommunalen Zuständigkeit.
In diesem Königlichen Dekret („Real Decreto“) werden für ganz Spanien die Rechte und Pflichten in Bezug auf Grund und Boden festgelegt, ebenso wie die Standards für eine „nachhaltige, wettbewerbsfähige und effiziente Entwicklung des städtischen Raums“. Es regelt auch die wirtschaftlichen und umweltbezogenen Bedingungen, die staatliche Haftung der öffentlichen Verwaltungen sowie die Kriterien für die Bodenbewertung.
Nach dem staatlichen Königlichen Dekret greifen dann die Autonomiestatute der 17 spanischen Gebietsautonomien, die Boden- und Städtebaugesetze der autonomen Gemeinschaften (“leyes de suelo autonómicas“) sowie die kommunalen Verordnungen („reglamentos municipales“).
Letztlich ist es in diesem Zusammenhang die Stadtverwaltung (das Rathaus), die unter Berücksichtigung aller gesetzlichen Regelungen die städtebaulichen Genehmigungen (Lizenzen) erteilt.
Um z. B. in der Hauptstadt Madrid eine kommunale städtebauliche Genehmigung zu beantragen, muss man sich an das Stadtplanungsamt („area de urbanismo“) des Rathauses wenden.
Das Verfahren ist durch den Städtebaukodex der Autonomen Gemeinschaft Madrid (“Código de Urbanismo de la Comunidad de Madrid” geregelt. Dieser wiederum basiert auf der Gesetz 1/2020 vom 8. Oktober über Bodenrecht („Ley del Suelo“) der Gemeinschaft Madrid, welche ihrerseits den Vorgaben des Autonomiestatuts der Comunidad de Madrid und dem staatlichen Gesetz über Sanierung und Bodenrecht („Ley estatal de Rehabilitación y Suelo“) folgt.
Bauen Spanien – Städtebauliche Genehmigungen (Licencias urbanísticas)
Die städtebauliche Genehmigung ist ein Verwaltungsakt, mit dem die zuständige Bauverwaltung sicherstellt, dass bei der Nutzung, Umwandlung, Bebauung, Errichtung oder Sanierung von Grundstücken die gesetzlichen Vorschriften eingehalten werden.
Diese Genehmigungen müssen vom Bauherrn vor Beginn der Bauarbeiten beantragt werden.
Da es sich um geregelte Verwaltungsakte handelt, die – wie im vorherigen Abschnitt erläutert – verschiedenen gesetzlichen Ebenen (staatlich, regional, kommunal) unterliegen, beschränkt sich die Gemeinde darauf, die Einhaltung der geltenden Vorschriften zu prüfen.
Daher gilt, wenn ein Antrag alle Anforderungen erfüllt, ist die Gemeinde verpflichtet, die Genehmigung zu erteilen.
Die zuständige Behörde für städtebauliche Genehmigungen ist in der Regel das Rathaus (“ayuntamiento”).
Allerdings können in bestimmten Fällen weitere öffentliche Stellen eingebunden sein – z. B. bei Projekten, die das kulturelle, archäologische oder historische Erbe, den Naturschutz oder den Waldschutz betreffen.
Arten von städtebaulichen Genehmigungen
- Parzellierungsgenehmigung (“licencia de parcelación”)
Diese kommunale Genehmigung zur horizontalen Teilung (“división horizontal”) ist erforderlich, um ein Grundstück in mehrere Parzellen oder eigenständige Einheiten (z. B. Wohnungen oder Geschäftslokale) aufzuteilen.
Für die Beantragung dieser Genehmigung muss ein Projekt eingereicht werden, das den Grund und die Merkmale der Parzellierung darlegt.
Dieses Projekt muss mit der geltenden Gesetzgebung übereinstimmen.
Laut dem Wohnungseigentumsgesetz (Ley de Propiedad Horizontal) entsteht mit der horizontalen Teilung eines Gebäudes die Eigentümergemeinschaft, also die Gemeinschaft aller Eigentümer, die das ausschließliche Eigentum an einer Wohnung oder einem Geschäftslokal sowie das Miteigentum an den gemeinschaftlichen Teilen des Gebäudes besitzen.
Die Horizontalteilung eines Gebäudes ist ein sehr gängiger Vorgang, der häufig dann durchgeführt wird, wenn man beispielsweise über eine sehr große Wohnung verfügt. In solchen Fällen wird die Wohnung meist in zwei oder mehr unabhängige Einheiten aufgeteilt. Auf diese Weise erhält der Eigentümer zwei Immobilien von üblicherer Größe, zu einem angemesseneren und marktfähigeren Preis, was u. a. den Verkauf erleichtern kann.
Die horizontale Teilung ist ein Vorgang, bei dem eine Immobilie in selbstständige Grundbuch-Einheiten (“fincas registrales”) aufgeteilt wird. Jede durch die horizontale Teilung entstehende Einheit erhält eine eigene Katasterreferenznummer und einen proportionalen Miteigentumsanteil an der Gemeinschaft, der sich nach der jeweiligen Fläche richtet.
Dabei wird die Struktur des ursprünglichen Gebäudes verändert, um daraus verschiedene Einheiten zu schaffen. Die Organisation der horizontalen Teilung kann nach Ebenen (vertikal) oder nach Flächen/Parzellen (horizontal) erfolgen.
- Genehmigung für Erschließungs- und Bauarbeiten („Licencia de obras de urbanización y edificación“):
Diese Genehmigung ist erforderlich, um Gebäude zu errichten, abzureißen, zu restaurieren oder zu sanieren.
Dabei wird zwischen zwei Arten unterschieden:
-
- Genehmigung für größere Bauarbeiten (obra mayor)
- Genehmigung für kleinere Bauarbeiten (obra menor).
Zunächst gilt, dass für jede Veränderung an einer Wohnung oder einem Geschäftslokal – so geringfügig sie auch sein mag – eine entsprechende Baugenehmigung erforderlich ist. Je nach Art der geplanten Arbeiten muss entweder eine Genehmigung für größere Bauarbeiten (“obra mayor”) oder für kleinere Bauarbeiten (“obra menor”) beantragt werden.
Der Hauptunterschied zwischen einer größeren und einer kleineren Baumaßnahme liegt darin, ob die strukturellen Elemente des Gebäudes von der Maßnahme betroffen sind oder nicht.
Werden tragende oder strukturelle Elemente des Gebäudes verändert, handelt es sich um eine größere Baumaßnahme, für die eine entsprechende Baugenehmigung für größere Bauarbeiten erforderlich ist.
Werden keine strukturellen Elemente verändert, handelt es sich um eine kleinere Baumaßnahme, für die eine Genehmigung für kleinere Bauarbeiten ausreicht.
- Genehmigung für sonstige städtebauliche Maßnahmen („Licencia de otras actuaciones urbanísticas“):
Diese Genehmigung ist erforderlich für Projekte, die nicht unter die klassischen Bau- oder Erschließungstätigkeiten fallen, wie z. B. das Umzäunen eines Grundstücks oder das Anbringen von Werbetafeln. - Erstbezugsbescheinigung („Licencia de primera ocupación“):
Diese Genehmigung ist nach dem Bauen in Spanien notwendig, um eine Immobilie notariell beurkunden zu lassen. Sie betrifft dementsprechend Neubauten oder Gebäude ohne bisherige Nutzung oder definierte Nutzungsart. Sie dient dazu zu bestätigen, dass das Gebäude alle Voraussetzungen erfüllt, um bewohnbar zu sein. Ohne diese Genehmigung kann die Nutzung der Immobilie untersagt werden.
Sie stellt sicher, dass Menschen nur in geeigneten, sicheren und hygienischen Räumen wohnen.
Die Erstbezugsbescheinigung (“Licencia de Primera Ocupación”) bestätigt, dass ein Bauwerk den geltenden Vorschriften entspricht und bewohnbar ist. Sie ist verpflichtend für Neubauten sowie umfassend sanierte Gebäude.
– Sie wird bei der zuständigen Gemeindeverwaltung nach Abschluss der Bauarbeiten beantragt. Dafür müssen mehrere technische und rechtliche Unterlagen eingereicht werden.
– Die Ausstellung der Lizenz kann zwischen 3 und 6 Monaten dauern. Die Kosten variieren je nach lokaler Verwaltung und den Merkmalen des Projekts.
– Die Erstbezugsbescheinigung ist erforderlich, um Grundversorgungsverträge (wie Wasser und Strom) abzuschließen sowie für den Verkauf oder die Vermietung der Immobilie. Sie garantiert deren Rechtmäßigkeit und Sicherheit.
Bauen Spanien – Unterschied zwischen städtebaulicher Genehmigung und Baugenehmigung
Im Bereich der kommunalen Genehmigungen stößt man häufig auf zwei Begriffe:
städtische (bzw. städtebauliche) Genehmigung („licencia urbanística“) und Baugenehmigung („licencia de obra“).
Obwohl sie oft synonym verwendet werden, existiert ein wesentlicher Unterschied:
- Die städtebauliche Genehmigung („licencia urbanística“) ist eine vom Rathaus erteilte Erlaubnis, die den Gebrauch und die Nutzung von Grundstücken regelt.
Diese Genehmigung ist für jede städtebauliche Maßnahme erforderlich, z. B. für den Bau eines Gebäudes, die Änderung einer Wohnung oder die Eröffnung eines Geschäftslokals.
Hauptziel dieser Genehmigung ist es, die Einhaltung der städtebaulichen Vorschriften sicherzustellen, die im örtlichen Bebauungsplan festgelegt sind. - Die Baugenehmigung („licencia de obra“) bezieht sich hingegen konkret auf die Erlaubnis, eine bestimmte Bau- oder Umbaumaßnahme an einem Gebäude durchzuführen.
Diese Genehmigung wird nach Erhalt der städtebaulichen Genehmigung beantragt.
Sie enthält detaillierte Angaben zum Bauprojekt, wie z. B. die Art des Baus, den genauen Standort und die verwendeten Materialien.
©2024 Verfasser Bauen Spanien: Frank Müller, Rechtsanwalt und Abogado (Rechtsanwalt Spanien), Fachanwalt für Steuerrecht, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht
