Die spanische Bewohnbarkeitsbescheinigung (“Cédula de Habitabilidad”) ist ein behördliches Dokument, das bestätigt, dass eine Wohnung die grundlegenden Bedingungen erfüllt, um bewohnt zu werden, ohne dass dies der Ausübung anderer ordnungsgemäß genehmigter Tätigkeiten entgegensteht.

Zu den bewerteten Aspekten gehören unter anderem die Mindestnutzfläche der Wohnung, die Fläche der einzelnen Räume, die lichte Raumhöhe, Öffnungen (Fenster, Türen) und die Mindestausstattung.

Der Bericht wird von einem technischen Architekten oder Architekten mit höherer Qualifikation erstellt. Die Ausstellung der Bescheinigung erfolgt jedoch durch einen Techniker der zuständigen Gemeindeverwaltung, der die Angaben prüft und die Bescheinigung unterschreibt. Voraussetzungen sind das Vorliegen einer Bescheinigung über den Abschluss der Bauarbeiten (“Certificado de Final de Obra”), in dem der leitende Architekt der Baumaßnahme bestätigt, dass die Bauarbeiten ordnungsgemäß abgeschlossen wurden, dem genehmigten Bauprojekt entsprechen und den geltenden Vorschriften genügen. Dieses Zertifikat, was von der Architektenkammer geprüft wird, ist unerlässlich, um die Erstbezugsbewilligung (“Licencia de Primera Ocupación”) oder die Bewohnbarkeitsbescheinigung  zu beantragen. Es ist erforderlich für die notarielle Erklärung der fertiggestellten Neubauimmobilie (“Declaración de Obra Nueva”).

In den meisten Gemeinden kann die Bescheinigung oder eine Kopie davon vom Wohnungseigentümer oder einem autorisierten Vertreter beantragt werden.

Gültigkeit bzw. Laufzeit der Bewohnbarkeitsbescheinigung

Ziel der Bescheinigung ist die Sicherstellung der Wohnqualität in Bezug auf Gesundheit, Hygiene und Stabilität der Wohnung. Außerdem ist eine gültige Bescheinigung Voraussetzung, um die Versorgung mit Strom, Gas und Wasser anmelden zu können. Sie ist auch unerlässlich, um die Wohnung verkaufen oder vermieten zu dürfen.

Die Gültigkeitsdauer der Bescheinigungen variiert je nach Ausstellungsjahr und Art der Baugenehmigung:

• Vor 2004: Bescheinigungen, die vor diesem Jahr ausgestellt wurden, sind 10 Jahre gültig.
• Ab 2004: Bescheinigungen für Erstbezug und Zweitbezug sind 15 Jahre gültig.
• Ab 2013: Erstbezugsbescheinigungen sind 25 Jahre gültig, während Zweitbezugs- oder Sanierungsbescheinigungen 15 Jahre gültig sind.

Nach Ablauf der Gültigkeit muss der Eigentümer einen neuen Antrag stellen und mit Hilfe eines Architekten oder technischen Architekten die neue Bescheinigung beantragen. Zudem ist eine neue Bescheinigung erforderlich, wenn eine Sanierung der Wohnung durchgeführt wird, unabhängig von der Gültigkeit der bestehenden.

Anwendbare Rechtsvorschriften

Die Bewohnbarkeitsbescheinigung wird durch regionale Regelungen der jeweiligen Autonomen Gemeinschaften geregelt, daher können die Anforderungen je nach Region variieren. Im Wesentlichen sind die Mindestanforderungen jedoch in allen Regionen sehr ähnlich.

Zu den generellen Mindestanforderungen gehören:

• Barrierefreier Zugang zu jeder Wohnung im Gebäude
• Spezifische Anforderungen an Treppen und Aufzüge
• Angemessene Dimensionierung von Lüftungshöfen und Gemeinschaftsflächen
• Ausstattung mit entsprechender Telekommunikationsinfrastruktur

Die Ausstellung und Regulierung der Bescheinigung liegt in der Kompetenz der Autonomen Gemeinschaften.

Beispiele:

• Katalonien: Regelt dies durch das Dekret 141/2012 vom 30. Oktober. Gültigkeitsdauer: 25 Jahre für Erstbezug, 15 Jahre für Zweitbezug und Sanierung.
• Asturien: Ursprünglich durch Dekret 39/1998 geregelt, seit 2018 aktualisiert mit Dekret 73/2018, das die Erstbezugsbescheinigung abschafft, jedoch Zweitbezug und Sanierung beibehält.
• Kantabrien: Geregelt durch Dekret 141/91. Bescheinigungen müssen in der Regel bei jedem Eigentümerwechsel erneuert werden. Für Hotels, Pensionen etc. beträgt die Gültigkeit 5 Jahre, für Bungalows und touristische Unterkünfte ein Jahr.
• La Rioja: Mindestanforderungen geregelt durch Dekret 28/2013. Bescheinigungen können maximal fünf Jahre gültig sein.
• Murcia: Regelung durch Gesetz 5/1995 vom 7. April.
• Navarra: Geregelt durch das forale Dekret 142/2004. Hier gibt es die Kategorien Klasse A (Erstbezug und Sanierung) und Klasse B (Zweitbezug).

Arten von Bewohnbarkeitsbescheinigungen

Es gibt drei Typen, abhängig vom Alter der Immobilie:

1. Erstbezugsbescheinigung: Für Neubauten, die Bescheinigung für neue Wohnungen.
2. Zweitbezugsbescheinigung: Für bereits bestehende Wohnungen, eine Erneuerung der Erstbezugsbescheinigung, also für Altbauten.
3. Erstbezugsbescheinigung nach Sanierung: Für Wohnungen, die saniert wurden.

Inhalt des Bewohnbarkeitsdokuments

Das Formular variiert je nach Region, muss aber folgende Angaben enthalten:

• Adresse und Lage der Wohnung
• Nutzfläche der Wohnung
• Zimmer und Räume der Wohnung
• Maximale Belegungszahl
• Identifikation des technischen Experten, der die Bescheinigung ausgestellt hat

In Katalonien ist dieses Dokument öffentlich und wird über die Agencia de l’Habitatge abgewickelt.

Die endgültige Nutzungsbescheinigung (Cédula de calificación definitiva)

Die endgültige Nutzungsbescheinigung bestätigt nach Fertigstellung der Bauarbeiten, dass eine Wohnung den Anforderungen für geförderten Wohnraum (VPO) entspricht. Vorher wird eine vorläufige Bescheinigung ausgestellt.

Diese VPO-Bescheinigung enthält die Wohnungsmerkmale sowie die gesetzlichen Höchstpreise für Verkauf und Vermietung und die Dauer des Schutzregimes.

Um das Ende des Schutzzeitraums zu kennen, muss man die Gültigkeitsdauer und das Datum der endgültigen Bescheinigung kennen.

Erlangen der Bewohnbarkeitsbescheinigung 

Man kontaktiert einen qualifizierten Techniker (Architekt oder technischer Architekt). Dieser nimmt die erforderlichen Daten auf, erstellt das Dokument und reicht es bei der zuständigen Behörde der jeweiligen Region ein.

Ein Fachmann – Architekt oder technischer Architekt – führt eine Begutachtung der Wohnung durch, um die Einhaltung der Vorschriften sicherzustellen. Das Zertifikat wird dann der zuständigen Verwaltung, meist dem Rathaus, zur endgültigen Ausstellung übergeben.

Von der Einreichung aller Unterlagen bis zur Ausstellung der Bescheinigung durch das Rathaus kann es bis zu einem Monat dauern. Meist erhält man sofort eine Empfangsbestätigung, die als Nachweis für die vorläufige Anmeldung von Strom-, Wasser- und Gasversorgung dienen kann, bis die Bescheinigung vorliegt.

Verfahren zur Beantragung der Bewohnbarkeitsbescheinigung

Um die Bewohnbarkeitsbescheinigung zu erhalten, sind folgende Schritte notwendig:

1. Gültigkeit der aktuellen Bescheinigung prüfen:

Bevor man mit dem Verfahren beginnt, sollte überprüft werden, ob die bestehende Bescheinigung noch gültig oder bereits abgelaufen ist. Ist sie noch gültig, genügt es, ein Duplikat bei der zuständigen Verwaltungsstelle zu beantragen.

2. Neue Bescheinigung beantragen:

Wenn die Bescheinigung abgelaufen ist oder nie existiert hat, muss ein neuer Wohnnutzbarkeitsnachweis eingeholt werden. Dazu kontaktiert man einen kompetenten Fachmann – einen Architekten oder technischen Architekten –, der die Wohnung überprüft und das Zertifikat erstellt. Falls die Wohnung noch nie eine Bescheinigung hatte, muss zusätzlich ein Dokument eingereicht werden, das bestätigt, dass das Gebäude legal errichtet wurde.

3. Einreichung bei der Behörde:

Nach Erstellung des Zertifikats muss es bei der zuständigen Behörde eingereicht werden, die dann entscheidet, ob die Bescheinigung ausgestellt oder wegen Mängeln verweigert wird.

4. Ausstellung der Bescheinigung:

Die endgültige Bewohnbarkeitsbescheinigung wird vom zuständigen Rathaus ausgestellt, nachdem das Zertifikat von einem befugten Techniker vorgelegt wurde.

Zuerst ist zu prüfen, ob die bestehende Bescheinigung noch gültig ist. Ist sie noch in Kraft, reicht die Beantragung eines Duplikats bei der zuständigen Verwaltungsstelle.

Ist sie jedoch abgelaufen oder existiert nicht, muss ein neues Zertifikat beantragt werden.

Wenn man gerade dabei ist, eine nicht registrierte Wohnung zu legalisieren, kann man gleichzeitig die Erstbezugsbescheinigung beantragen.

Die Bewohnbarkeitsbescheinigung ist dabei für alle Wohnungen verpflichtend.

Ohne diese Bescheinigung können Strom-, Gas- und Wasseranschlüsse nicht aktiviert werden. Zudem ist sie unerlässlich für den Verkauf oder die Vermietung einer Wohnung.

Auch in anderen Situationen kann sie verlangt werden, z. B. für die Vergabe einer Hypothek oder im Rahmen eines Familiennachzugs von Ausländern.

Für Neubauten oder umfangreich renovierte Wohnungen ist die Bescheinigung ebenfalls vor dem Einzug erforderlich.

Für sozial geförderte Wohnungen entfällt sie für einen Zeitraum von 25 Jahren und wird durch die endgültige Nutzungsbescheinigung ersetzt.

Ausnahmen

Es gibt Ausnahmen, in denen eine Wohnung ohne Bescheinigung verkauft werden kann:

• Wenn die Wohnung renoviert oder abgerissen werden soll. Diese Absicht muss im Grundbuch festgehalten werden.
• Wenn das Objekt nicht als Wohnung genutzt werden soll (z.  als Lager).
• Wenn es begründete Umstände gibt, die die Vorlage der Bescheinigung vor der Eigentumsübertragung verhindern. In diesem Fall kann vereinbart werden, sie nachträglich einzureichen – jedoch muss die Beantragung bereits registriert sein.

Strafen bei Verstößen

Ein Verkauf ohne gültige Bescheinigung und ohne die entsprechende Ausnahmegenehmigung kann für den Verkäufer hohe Geldstrafen zur Folge haben.

Auch der Käufer kann später auf Probleme stoßen.

In Katalonien beispielsweise verlieren zwangsgeräumte Personen ohne gültige Bescheinigung den Zugang zu öffentlichen Unterstützungsleistungen wie Notfallwohnungen.

Auch bei Vermietung ohne Bescheinigung drohen Geldbußen – in Katalonien gelten sie als sehr schwere Ordnungswidrigkeit und können zwischen 90.001 € und 900.000 € liegen.

Regionen in denen die Bescheinigung verpflichtend ist

In folgenden Autonomen Gemeinschaften ist sie Pflicht:

• Asturien (außer Erstbezug)
• Balearen
• Kantabrien
• Katalonien
• Extremadura
• La Rioja
• Murcia
• Navarra
• Valencianische Gemeinschaft

Nicht erforderlich ist die Bescheinigung in:

• Andalusien
• Aragón
• Kastilien-La Mancha
• Kastilien und León
• Baskenland
• Galicien
• Madrid (auch hier ist eine Erst- oder Zweitbezugslizenz erforderlich)

 

Verpflichtung

Sie ist grundsätzlich für alle Wohnimmobilien erforderlich, auch wenn in manchen Fällen die Lizenz für den Erstbezug verlangt wird.

Ohne gültige Bescheinigung oder Lizenz ist kein Anschluss von Wasser, Gas oder Strom möglich.

Auch für eine Hypothek, den Verkauf oder die Vermietung ist sie verpflichtend.

Bei sozial geförderten Wohnungen wird sie durch die endgültige Nutzungsbescheinigung für einen Zeitraum von 25 Jahren ersetzt.

In allen Regionen, in denen sie vorgeschrieben ist, ist sie zwingend notwendig, um eine Wohnung rechtmäßig verkaufen zu dürfen.

Es gibt jedoch Ausnahmesituationen, in denen ein Verkauf ohne Bescheinigung zulässig ist, etwa:

• Geplante Renovierung oder Abriss der Immobilie (muss im Grundbuch eingetragen werden).
• Geänderter Nutzungszweck, z.  Nutzung als Büro oder Lager.
• Begründete Verzögerung, wobei die Beantragung der Bescheinigung bereits dokumentiert sein muss.

Die Bescheinigung ist auch beim Vermieten erforderlich, denn eine Wohnung ohne gültige Bescheinigung gilt rechtlich nicht als Wohnung, daher handelt es sich in solchen Fällen nicht um eine Wohnraumvermietung.

Ein häufiges Beispiel ist die Vermietung eines Geschäftsraums als Wohnung ohne Bescheinigung, was rechtswidrig ist.

Die Bescheinigung muss dem Mieter ausgehändigt werden. Fehlt sie, drohen dem Vermieter Geldstrafen.

Auch eine Hypothek kann grundsätzlich nicht ohne Bescheinigung beantragt werden, hierfür ist eine gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung erforderlich.

Ohne sie gilt die Immobilie nicht als Wohnung, sodass keine entsprechende Finanzierung gewährt wird.

Allerdings: Manche Banken vergeben Kredite auch ohne Bescheinigung, aber dann handelt es sich um eine Gewerbe- oder Grundstückshypothek, oft mit schlechteren Konditionen und niedrigerem Betrag.

Fehlen der Bewohnbarkeitsbescheinigung

Es ist möglich, ohne eine Bewohnbarkeitsbescheinigung zu wohnen. Allerdings kann dies einige Verfahren erschweren oder verkomplizieren, wie z. B. den Abschluss einer Hausratversicherung, die Anmeldung von Strom, Wasser oder Gas oder auch die Anmeldung beim Einwohnermeldeamt. In manchen Fällen kann es sogar zu Bußgeldern kommen.

Es ist nicht ungewöhnlich, dass Gewerberäume oder Lofts ohne Wohnbescheinigung genutzt oder sogar auf Immobilienportalen als normale Wohnungen angeboten werden. Viele Menschen kaufen solche Objekte, ohne sich über das Fehlen der Bescheinigung bewusst zu sein.

Einige Käufer ziehen es auch vor, einen Gewerberaum zu kaufen und darin zu wohnen, da die Immobilienpreise sehr hoch sind. In diesen Fällen wird jedoch entweder ein Verfahren zur Legalisierung eingeleitet oder ein Sanktionsverfahren eröffnet.

Mindestanforderungen an ein Wohngebäude zur Erlangung der Bewohnbarkeitsbescheinigung

Jede Autonome Gemeinschaft in Spanien hat ihre eigene Gesetzgebung zur Regulierung der Wohnnutzbarkeitsbescheinigung. Deshalb können sich die Anforderungen je nach Region leicht unterscheiden. Im Allgemeinen gelten jedoch sehr ähnliche Mindestanforderungen in ganz Spanien.

1) Anforderungen an das gesamte Gebäude

• Barrierefreiheit: Jede Wohnung muss über einen barrierefreien Zugang erreichbar sein. Gemeinsame Bereiche wie Eingänge, Flure oder Treppenhäuser müssen komfortabel und zugänglich sein.
• Treppen: Müssen bestimmte Anforderungen an Abmessung, Belüftung und Position erfüllen, um eine sichere Nutzung zu gewährleisten – besonders im Brandfall.
• Aufzug: In Neubauten ist ein Aufzug verpflichtend, insbesondere für Personen mit eingeschränkter Mobilität. Je nach Wohnungsanzahl kann es Ausnahmen geben, sofern später ein Aufzug oder eine Hebeplattform installiert werden kann. In größeren Gebäuden kann ein zweiter Aufzug verlangt werden.
• Lüftungsschächte/Innenhöfe: Ihre Größe hängt von den angrenzenden Räumen ab (z. B. Küche, Bad, Treppe) sowie von der Etagenanzahl. Diese dürfen nicht mit Parkplätzen oder Lokalen verbunden sein, die Lärm oder Gerüche verursachen.
• Gemeinschaftsbereiche: Müssen vorhanden und entsprechend der Anzahl der Wohnungen dimensioniert sein. Sie müssen mit Abfluss, Lichtanschluss und Wasseranschluss zur Reinigung ausgestattet sein.
• Telekommunikationsinfrastruktur: Das Gebäude muss über die notwendige Telekommunikationsverkabelung verfügen, um Konnektivität für alle Wohnungen sicherzustellen.

2) Anforderungen an jede einzelne Wohnung

• Mindestfläche: Je nach Region unterschiedlich. In Katalonien z. B. mindestens 36 m².
• Innenaufteilung: Jede Wohnung muss mindestens über eine Küche, ein vollständiges Bad sowie ein Wohn-/Esszimmer verfügen. Die genaue Aufteilung ist frei, das Bad muss jedoch separat sein und die Zimmer unabhängig zugänglich.
• Maße und Zugänglichkeit: Türen, Flure und Räume müssen bestimmte Mindestgrößen einhalten. Auch eine bestimmte Raumhöhe ist vorgeschrieben.
• Fassade, Licht und Lüftung: Alle Wohnungen müssen eine Außenfassade mit natürlichem Licht und Belüftung haben. Wohnräume wie Wohnzimmer, Küche, Schlafzimmer müssen ausreichend natürlich beleuchtet und belüftet sein.
• Größe der Räume: Es gelten Mindestgrößen für Schlafzimmer und Gemeinschaftsräume, um eine ausreichende Bewegungsfreiheit zu garantieren.
• Ausstattung und Stauraum: Die Räume müssen mit Stauraum wie Schränken ausgestattet sein. Ein Waschplatz und ein geeigneter Platz zum Wäschetrocknen sind ebenfalls vorgeschrieben.
• Bad: Muss mindestens Toilette, Waschbecken und Dusche oder Badewanne enthalten – angepasst an die Zimmeranzahl.
• Grundversorgung: Die Wohnung muss über Trinkwasser-, Strom- und ggf. Gasanschluss verfügen und den geltenden Vorschriften zur Energieeffizienz und Nachhaltigkeit entsprechen.
• Sicherheit: Wo nötig, müssen Schutzmaßnahmen wie Geländer oder Handläufe installiert sein.

Erneuerung der Bewohnbarkeitsbescheinigung

Um festzustellen, ob eine Erneuerung notwendig ist, sollte man sich bei der zuständigen Behörde erkundigen. Dort kann man prüfen lassen, ob die bestehende Bescheinigung noch gültig oder bereits abgelaufen ist – oder ob sie möglicherweise nie existierte.

• Wenn noch gültig: Reicht es, ein Duplikat zu beantragen (ggf. gegen Gebühr).
• Wenn abgelaufen oder nicht vorhanden: Muss ein neuer Nutzbarkeitsnachweis von einem Architekten oder technischen Architekten erstellt werden.

Ist keine Bescheinigung vorhanden, kann man einen Kostenvoranschlag für eine Erstbezugsbescheinigung einholen.

Für die Erneuerung lohnt es sich, Preise von Fachleuten in deiner Region zu vergleichen, indem man die Daten zur Immobilie angibt.

Neben dem Habitabilitätszertifikat muss auch ein Dokument vorgelegt werden, das Sicherheit, bauliche Stabilität und Legalität des Baus nachweist.

Ablaufdatum der Bescheinigungen

Die Gültigkeit hängt vom Ausstellungsjahr und vom Typ der Bescheinigung ab:

• Vor 2004: 10 Jahre Gültigkeit – diese Bescheinigungen sind inzwischen alle abgelaufen.
• Ab 2004: 15 Jahre Gültigkeit – für Erst- und Zweitbezug.
• Ab 2013:
  • Erstbezug: 25 Jahre Gültigkeit
  • Zweitbezug oder nach Sanierung: 15 Jahre Gültigkeit

Ist die Bescheinigung abgelaufen, muss der Eigentümer erneut einen Architekten beauftragen, um ein neues Zertifikat zu erhalten.

Unabhängig vom Ablaufdatum ist eine neue Bescheinigung erforderlich, wenn eine Sanierung oder Renovierung durchgeführt wurde.

Dokumente für die Beantragung der Bescheinigung

Das wichtigste Dokument ist das Zertifikat der Wohnnutzbarkeit. Ohne dieses kann die Bescheinigung nicht bei der Behörde beantragt werden. Es muss zwingend von einem Architekten oder technischen Architekten erstellt werden.

Zusätzlich zum Zertifikat sind folgende Unterlagen erforderlich:

• Nachweis des Baualters der Immobilie
• Letzte Bescheinigung, falls vorhanden
• Personalausweis (DNI)
• Strom- und Wasserrechnung
• Zahlungsnachweis der Verwaltungsgebühr der Stadtverwaltung

Je nach Region können weitere Unterlagen verlangt werden, da jede Behörde ihre eigenen Anforderungen stellt.

 

©2016 Verfasser Bewohnbarkeitsbescheinigung Spanien: Frank Müller, Rechtsanwalt und Abogado (Rechtsanwalt Spanien), Fachanwalt für Steuerrecht, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht